长汀县宝珠世纪花园项目市场调研及策划推广建议.ppt

* 长汀已售/待售项目户型供应统计 项目个案 户型 套数 房型 面积（m2） 祥鸿大厦 3房 120-125 84 3房 137-144 84 楼中楼 160-230 12 卧龙商城 2房 92-98 38 3房 130-140 48 楼中楼 150-220 40 腾飞.水韵华庭 3房 120-140 210 楼中楼 170-200 10 金碧大厦 3房 115 24 4房 150 12 新洲雅苑 2房 89 8 3房 95-118 32 4房 126-135 24 别墅 334 8 嘉华水岸花园 3房 145-150 40 楼中楼 220 4 富贵嘉园 2房 90 144 3房 105 90 3房 124-133 66 复式 180-220 22 单身公寓 29-40 12 2房 82-97 18 3房 106-125 90 4房 151 12 金碧花园六期 2房 85-90 24 3房 105-136 122 六、户型供应特征研究分析 * 六、户型供应特征研究分析 1、长汀历年供应户型以90-130㎡的三房为主，其中以110-125㎡的三房最多，70平方以下两房供应 量极少，小户型公寓除了祥鸿花园有供应外，其余均无一房供应。 2、140-160M2之间的供应量明显较小，而且市场有效需求相应较小，从在售项目的调研中我们就可 以发现剩余未售单元95%以上都为140平米以上的大面积户型。因此我们可以进一步判断：140 平米以上的户型，销售抗性明显较大。 3、180㎡以上的复式、别墅虽然占的比重较小，但其物业售价反而比普通商品房售价低，主要原因 是一方面于长汀缺乏高端商品房的需求；另一方面物业总价高，导致单价难以提升。 从图中可以看出： 综上所述，从历年推出的各项目的销售情况，可以得出结论：由于受到总体购买能力的限制，长汀90-130㎡的中等面积区间的户性是市场需求的主力，超过130㎡特别是140㎡以上的户型由于总价高，整体销售抗性较大。从中我们也可进一步判断长汀购买力以经济实惠型需求为主，高端市场的有效需求薄弱。 * 2003年-2007年长汀房价走势及预测（元/㎡） 七、近年商品房价格发展变化分析 金碧花园三期 怡景花园 金碧花园四期 祥鸿大厦 客家广场 卧龙商城 新洲雅苑 腾飞.水韵华庭 怡景苑 富贵嘉园 华龙城市花园 宝珠世纪花园 世纪金源 金碧花园六期 长汀房价有两个非常明显的上涨阶段：第一价格上涨阶段是2004-2005年每平米400元的上涨空间；第二阶段是2005-2006年1000元/M2的上涨空间。两大阶段房价上涨的主要原因： 第一、市场供求关系因素 2006年之前市场总体供应量不大，市场长期处于商品房“供不应求”状态，在整体价格较低的情 况下，导致商品房具有较大的上涨空间。 第二、新项目推出的因素 第一阶段价格的上涨是被祥鸿大厦小高层及卧龙商城项目的带动；第二阶段价格上涨主要是腾 飞.水韵华庭及怡景苑两大项目的带动，直接促进整体房价的提升。 第三、土地拍卖拉动因素 富贵嘉园地块拍卖楼面价近2000元/M2，土地价值的飙升是2006年之后商品房价格整体均价突 破3000元的直接促进因素。 第四、高档产品推出因素 随着2007年底，几个大规模的较高品质规划如宝珠城市花园，盛世金源，华龙城市花园，祥鸿 山庄二期，金碧花园六期等项目的推出。 从上表可以看出： 可以预测，07年底至08年初，长汀的市场均价将有望突破3500元/㎡，但随着长汀市场供应量的增加，长汀房地产市场将呈现“白热化”竞争态势，价格上涨幅度将逐渐明显回落。 * 长汀购房客户区域来源主要包括三大部分，第一部分为长汀本县城范围内客户群体，第二部分为农村/乡镇进城族；第三部分为外出经商务工人员。以上三大客群构成长汀目前商品房市场主流消费群体。 八、购房客户群体研究分析 1、客户区域来源分析 长汀购房客户职业类型主要包括：外出经商阶层、外出务工人士、本县城机关单位公务人员、周边乡镇机关单位人员及教师、农村进城族等。其购房需求类型如下： 购买户型类别 客户职业类型细分 客户年龄层次 客户层次 70-110二房小三房 主要以本地公务人员、外出务工人士、教师及乡镇进城族为主 25-30岁 中低端客户 110-130平米三房 主要以本地公务人员、个体经营户、教师及乡镇进城族为主 30-35岁 中端客户 130平米以上大三房四房 主要以机关事业单位中高层领导、个体经营者、医生、外出经商人士为主 35-40岁 中高端客户 别墅