长沙京投银泰·环球村2012年上半年工作总结.pptVIP

销售策略 2012年第二季度 市场持续低迷 环球村产品多、客户少 项目“四无”、客户“三无” 如何卖? 2012年的第二季度，长沙房地产市场仍然在冰冷中谨慎前行，量缩价跌。 长沙高铁新城板块更是如此，片区均价直追市中心，已将升值潜力透支；即便是4月1日的武深高铁开通也未能给片区市场注入强心针。 周边项目只有万科金域华府低价甩货迅速走量。 超级大盘万家城、高端盘运达国际、老盘盛世华章都不再发声也几乎没有成交。 有新货的优山美地也仅仅只是低调蓄客，其开盘时间从原计划的4月底一再推迟到6月上旬，开盘当天推出210套仅销售89套，销售率42%。 整个片区市场供销双方均在无声的博弈，互相观望。 市场概述 环球村必须从“一潭死水”中突围，高调吸引市场关注，而目前市场性价比是王道。 对外报出4字头价格，创造片区高性价比形象，以求快速出货。 竞争策略 普宅产品：刚需及首改客户； 公寓产品：刚需及投资客户。 产品及客户定位 根据产品及对应客群的不同，制定出五大营销策略 营销 策略 大客户 团购 公寓整 层销售 公寓首 付一万 住宅VIP 升级 泛团购 一口价 泛团购 一口价 大客户 团购 公寓整 层销售 公寓首 付一万 住宅VIP 升级 日期 客群 房源 住宅价格 公寓价格 选房形式 住宅 公寓 一次性 按揭 一次性 按揭 6月21日 公寓大客户 —— 6#栋299套 —— —— 4800 4900 团队排号 6月25日 雨花区政府团购客户（区政府、工商局、公安局） 3#栋81套 6#栋53套 4900 4980 4700 4800 摇号 6月27日 住宅市场客户 4#栋127套 —— 4900 4980 —— —— 摇号 6月28日 公寓市场客户 —— 6#栋125套 —— —— 4800 4900 摇号 此为环球村的首次开盘，与常规项目开盘不同，此次环球村的诚意客户身份、需求不同，项目自身提供的产品、价格略有区别，为保证成交最大化、选房秩序合理化，制定出首次开盘分4波操作的策略。 项目组于6月21日-6月28日在临时接待中心旁边的通程大酒店举行了4次选房活动。此次开盘从确定时间到首次选房仅短短2天，2天时间内，项目组迅速整合资源：联系酒店、活动公司、广告公司、物业公司等，各合作方通力协作加班加点，创造出2天成功筹备首次开盘、8天4次选房的业界神话。 具体选房安排列表如下： PART3:客户分析 PART4:小结 经验和不足 世联地产·环球村项目组 2012-7-11 核心策略 策略体系 市场分析 销售面积 宏观大势 销售金额 活动计划 推广计划 展示包装 客户渠道 推售计划 网络营销 目标下的问题 下半年目标及问题 上半年取得的成绩 下半年市场分析 下半年营销策略 下半年营销执行 目标提出 报 告 思 路 价格兑现 上半年营销总结 活动计划 推广计划 展示包装 客户渠道 推售计划 网络营销 1.取得的成绩 2.营销工作回顾 3.客户分析 4.小结 30天 积累超过1100批VIP客户 一贯低调的环球村全城蹿红，人人追捧！ 8天 4次选房 622套房源 2.29亿销售额 创造长沙市场热销奇迹！ 2012年6月底，京投银泰环球村首战告捷！ 项目于2012年6月下旬首次开盘，即完成销售454套，金额1.6亿元的骄人业绩；加上开盘前的内部员工认购，2012年上半年环球村共销售622套，销售面积4.5万㎡，总销金额达到2.29亿元，整体销售率87%。 622套，4.5万㎡，2.29亿元 时间过半，目标完成过半，均价有待拉升 目标类别 集团目标 实际完成 成绩评估 年度销售额 4亿元 2.29亿元 超额完成 年度销售面积 75500㎡ 45334㎡ 超额完成 成交均价 5300元/㎡ 5067元/㎡ 有待拉升 开盘销售率 80% 87% 超额完成 速度标杆，一个顶仨 2012年6月长沙房地产交易套数排行榜（网签数据） 名次 项目 区域 套数 1 保利麓谷林语 岳麓区 265 2 中海国际社区 岳麓区 263 3 五矿万境水岸 雨花区 178 4 北辰三角洲 开福区 175 5 旭辉御府 岳麓区 155 6 恒大雅苑 开福区 145 7 绿地公馆 天心区 138 8 雍晟时代公馆 天心区 137 9 克拉美丽山庄 天心区 137 10 才子佳郡 芙蓉区 131 环球村：622套 低起点的“四无项目”，走向高想象 市场追捧+同行认可+畅销 高想象 低起点 项目四无：无售楼处、无样板间、 无园林展示、无畅达交通 客户三无：无认知、无体验、无信心 2012年上半年，我们做了哪些动作，才取得这样好的成绩？ 4月 6月 7月 推广主题 上旬 集中推广期 中国高铁枢纽 第一城 中国高铁枢