商业地产中的商业功能设计管控.docxVIP

商业地产中的商业功能设计管控 自上世纪末至今，中国的房地产已经高速发展了十多年，特别是“2012国际购物中心全球首脑峰会”在上海成功召开后，商业地产已成为地产发展又一重要支柱。商业地产，顾名思义是以不同的商业业态为核心，将商业运营与地产开发相结合的房地产开发模式，其核心内容就是商业及其运营。万达商业地产作为国内商业地产界的领军代表，在产品的商业定位及业态设计方面一直走在行业的前例。作为国内唯一的专业商业地产规划设计院，设计管控贯穿商业定位、策划到图纸落位、现场施工、后期运营管理的全过程。规划院的建筑设计管控与集团下商管各部门的沟通非常紧密。通过规划院与集团商管部门开展商管规划设计交流会，更加深刻体会到从策划、招商、运营及后期管理对建筑设计的指导作用。? 集团商管根据多年的策划、招商、运营及管理的经验，从万达购物中心多个部门的招商、运营的经验出发，从反向指导规划设计工作。除了百货、院线、大歌星等万达自主经营的主力店外，商管主要从四个方面参与指导规划设计： 室外及外立面 外立面是整个购物中心的形象代表，是商业运营成功的关键。在立面方案设计时就需将各主力店LOGO、广告牌、橱窗、灯箱、店招等都纳入立面的设计范围，并且明确尺寸、位置，除了这些在外立面的可视东西外，还有隐藏在外幕墙背后的结构构件，并且这些对于日后的维护和管理起到的重要的作用。万达广场的LOGO通过挑出的屋面板与主体结构相联系，同时也要解决挑出屋面板的排水问题。在室内步行街的玻璃采光顶，一般也是建议找坡排水与整个屋面的排水系统统一考虑，形成一个屋面整体。 室内步行街商铺、主力店 室内步行街商铺、主力店是整个项目商业运做成败的重要环节。主力店、次主力店、自持铺、内街铺、外街铺、餐饮铺等都有各自不同的要求，作为万达自主经营的百货、院线、大歌星等经过长时间的运营实践，已经形成了比较完整的平面要求，比如说百货的中厅、扶梯的布置、对室内步行街开口的大小等，院线的影厅级配、大厅无柱空间、设备用房等已有了明确的规定。室内街的商铺、次主力店、超市等都需要与未来的招商相匹配，对整个商业项目运作成败起了重要作用。 首先，商铺的开间和进深是招商成败的关键因素，商铺适中的长宽比是利于招商的前提条件。在单体平面设计时应当避免产生进深超过三跨，面宽不足一跨的内街商铺（图一）。其次垂直交通体通往室内街的通道是对内街商业连续性最大的破坏，平面设计时尽量减少剪刀梯双向开内街（图二）。在设备管井设计时，应选择合适的区域，避免在三层餐饮商铺、百货、影城四、五层中间区域预留设备管井。? 图一 室内步行街商铺? ? 图二? 剪刀梯通往室内街分割的商铺? 商业后勤服务建筑空间 后勤服务是整个商业能正常运营的后勤保障，可以分为办公用房、后勤服务用房、商业服务设施用房。商管办公用房的面积、位置及其设备的配置基本上都形成制度，地下室的车库、员工餐厅、清洗间、卫生间等在单体方案设计时基本都可以满足，最关键的布局设计，例如员工餐厅，配有厨房，燃气要接入，一般各地燃气公司都会要求不能通道地下二层，必须贴地下室外围设置，且不能布置在地面人员密集区的下方，这个如果不在单体方案时解决，后期深化设计将带来重大的修改。 商业服务设施是日常的商业活动必备的，如停车场、室内街里的卫生间、疏散楼梯、空调机房、强弱电机房等。这些房间，既要隐蔽，又要方便商业人流使用，而且要兼顾室内街商业和各主力店的使用，提高使用效率，通常都是成组团布局，也可以节约设备管线长度。如卫生间，基本上都是与楼梯、设备管井成组布置，卫生间的设置应包括男女卫生间、母婴护理室、残疾人卫生间、保洁物料室。（图三、图四）再比如地下停车场的通道、室内净高要达到3.6米，满足货车行驶需要，地下室货运动线需设置为环形，减少大型货车在车库内掉头的次数，并须同时满足与卸货区、垃圾房的畅通，湿式垃圾房应集中设置，并配置污水坑、排水沟等，这些都是在设计时需要注意的要点。（图五）? 图三 核心筒、卫生间组合? 图四? 卫生间? ? 图五? 地下室货运动线设计? 购物中心交通空间设计需求 交通流线设计是引导商业人流的主要方式，也是商业价值能否充分发挥的关键所在。交通体分为垂直交通和水平交通，其中垂直交通体的位置和布局方式至关重要。从万达购物中心交通布局的细节设计，可以看出其的重要性。比如室内街入口处直接上二层的扶梯，分流了大量人流上楼，提升二层以上商铺的商业价值。超市在一层入口处则???要布置三部扶梯，利于超市的大量人流引导。百货的扶梯则结合其中心的中庭设计，双向布置，使得百货内部人流围绕中庭区形成环形流线。 交通体的设计还有一些是为未来运营管理设备预留空间。比如由于娱乐楼大玩家、大歌星、影城与步行街营业时间不同，在其与步行街主联通口设置防盗卷帘，并利用直通室外消防通道做为夜间顾客出入口。（图六）