上海保利嘉定新城项目策划报告.ppt

为保利置业嘉定新城项目制订致胜的产品策略 嘉定新城项目初步认知 嘉定新城项目初步认知 嘉定新城项目初步认知 嘉定新城项目初步认知 本次策略的思路： 第一部分：案例借鉴 案例借鉴 案例借鉴 案例借鉴 案例借鉴 ［一］土地市场属性解析?分析框架 ［一］土地市场属性解析 ? 现实性?地块基本特质 ［一］土地市场属性解析 ? 现实性?地块基本特质 区域位置：本地块位于嘉定新城核心地段，目前东西向都是厂房，南北向土地都已经整平； 道路交通：区域路网已经建成，沪宜公路连接南北、A30贯穿东西； 滨河景观：天然河流苏介浜贯穿地块，水质较好，具有较为优良的天然景观资源； 社区规模：地块规划占地230亩，规划总建筑面积超过30万平方米，整体规模较大。 ［一］土地市场属性解析? 现实性?市场竞争 ［一］土地市场属性解析 ? 现实性?74、90政策特质 区域竞争市场主力户型为130-150平方米，经济小户型和舒适性大户型供应量均不大； 超大面积3房总价80万-100万元/套，因总价过高，市场接受度较低，去化速度较为缓慢； 和华名苑中等面积2房比较畅销，由此可以看出市场对于适中面积的2房的接受度还是相当高的。 产品品质空间提升大 竞争项目总体品质不高，产品品质空间值得期待。 标杆物业缺乏 目前区域竞争市场缺乏标杆物业。保利置业的介入可以借机打造中高品质产品，在嘉定新城地区树立保利品牌。 ［一］土地市场属性解析? 现实性?分析结论 土地市场属性解析的机会点1： ［一］土地市场属性解析 ? 未来性?产业及交通规划 交通体系日趋完善，板块辐射半径迅速扩大。 轨道交通１１号线北段工程将于２００６年初开工建设，２０１１年前建成通车，根据轨道交通１１号线规划，主线、支线分岔地区，位于嘉定区中部的嘉定新城也是最容易吸引客流地区。 轨道11号线：一方面将为区域导入来自市区尤其是西北区的客源。另一方面也为区域导入嘉定老镇的客源。 ［一］土地市场属性解析 ? 未来性?产业及交通规划 东西2大产业园区： 本案紧邻嘉定工业区和国际汽车城产业聚集区； 现有的嘉定工业区和正在快速崛起的国际汽车城产业聚集区将为嘉定新城带来大量人口； 初步统计周边5公里内企业总数约500家左右，企业人数超过3万人，按工业企业中层管理人员和技术人员占到总人数的20%以上，预计有实力购房群体超过6000人，而这将是很大的一块购房客源。 ［一］土地市场属性解析? 未来性?商业及人口规划 嘉定新城是未来嘉定全区的政治、经济、文化中心，嘉定新城核心区建设成中高档居住、新兴商业商务的集聚地，是嘉定区全力打造的商业中心； 城南广场、商业中心建成以后，区域的商业配套将大幅改善。 ［一］土地市场属性解析? 未来性?商业及人口规划 随着轨道交通的发展、商业生活配套等规划利好，未来板块人口导入将迅猛增长 。 目前嘉定镇人口约30万人，按嘉定区区政府预计2020年区域常住人口增加20-30万人，由此预计每年增加人口1.5-2万人。 ［一］地块竞争市场分析 ? 未来性?板块竞争|地理属性趋同 同属于11号线的延伸板块，发展潜力巨大 目前，普陀北部区域是普陀区供应量较大的板块，但后续供应量逐渐减少； 随着嘉定新城板块的大规模开发，区域未来发展潜力巨大； 目前普陀北部区域均价在8000元/平方米左右，而嘉定新城均价在5300元/平方米左右，二者机价差在2700元/平方米左右； 预计随着城市的发展，及普陀区域供应量的萎缩，08年普陀北部区域与嘉定新城之间的价差将进一步拉大，预计将存在3500元/平方米左右价差。 ［一］土地市场属性解析? 未来性?分析结论 土地市场属性解析的机会点2： 第三部分：项目客户定位 项目客户定位 ?分析总结论?区域属性变化导致客户变化 项目客户定位?目标客户策略 项目客户定位?目标客户心理特征描述 项目客户定位?企业客户特别构想 项目客户定位?企业客户特别构想 项目客户定位?企业客户特别构想 项目客户定位?目标客户置业心理探讨 项目客户定位? 客户定位?未来客户消费偏好描述 项目客户定位 项目客户定位?案名思路 根据本项目产品类型、户型配比、水景特色、地块区位、区域配套等项目特征，可以发现本项目的客户定位、建筑风格、以及规划定位都是具有独特的销售利益点（USP）： 项目客户定位?案名1 项目客户定位?案名2 项目客户定位?案名3 项目客户定位?案名4 项目客户定位?案名5 项目客户定位?案名5—分案名 保利家园的产品系包括高级公寓、花园洋房、社区商业，根据大都会、都市化、时尚化的项目调性，故对其进行如下的方向性分案名建议： 第四部分：项目方案选型 项目方案选型 ?规划前景 未来发展板块 随着城市化进程，嘉定新城的居住氛围将逐步浓郁，项