2011年5月长沙滨江新城项目开发模式及策略思考汇报.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 别墅楼王： 楼王单位为A区1栋和D区1栋(VF.圣兰蒂宫)两栋孪生独栋别墅，楼王面积达1000平方米，客厅6米挑空，5米6以上的开间，户型大气开扬，室内人流动线简洁明朗，动静分区尽量明确。 建筑风格： 一期别墅为西班牙皇家风情的建筑风格。每套房配带卫生间的工人房；所有户型全部双车库设计。以“尊崇、私密、安全、享受”为特征，打造为独具异域风情的领袖级别墅、中国顶级纯别墅社区，衡量上流社会身份的鲜明符号。 在售产品分析 卓越·麓山别墅 独栋标准户型VC.温莎云堡 450-480平米 一层：宏阔起居室空间 私家庭院，台式花池，弧形装饰门厅，大面积挑空设计，释放出层峰大家的豪情。 二层：舒适的家庭空间 270度超大露，台居室可全方位享受迷人风景。 三层：豪华主人空间 双露台，观景书房，别样人生，静心享受阅读时光。 户型设计特点 卓越·麓山别墅 三、竞争分析总结 1、区域供应量大，是长沙别墅项目的集中区域； 2、竞争项目多占据核心自然景观资源（岳麓山），自然景观资源有别于本项目； 3、竞争项目多为纯别墅项目，产品纯粹，档次高； 4、竞争异常激烈残酷，本项目别墅必须在产品设计上打造产品竞争力。 5、别墅开发周期长，宣传时间久，别墅形象纯粹，基本都为长沙别墅代表项目，在市场影响力上高于本项目。 6、周边项目均已成熟、完善，无论是园林、环境、还是生活配套均优于本项目。 PART3——对大盘开发的认识 社区功能复合化：大盘社区功能呈综合性互补形态，大盘社区应该成为一个“紧缩城市”形态 超越“单一功能模式”：通过自身综合多功能打造，汇集居住，商业，娱乐，文化等复合型结构模式，满足人们“工作、居住、生活”需求； 外向互动、内向紧凑：大盘既是一个领域，又与周边的环境、人文、氛围紧密衔接、融合，大盘是对内独立与对外融合的统一。 集约化、集聚化：多功能组合是主要特征，是一个城市功能的浓缩和剪影。 “ 紧缩城市”是一种可持续发展的城市形态 —迈克·詹克斯 认识一 大盘功能复合不仅仅是多功能的简单组合，更重要的是功能之间的合理配比与功能之间的合理布局，以实现社区的和谐与舒适。 街区建设与公共空间：街区与公共空间是社区活力的最关键要素，是业主之间最主要的交流平台 街区是大盘社区重要的组织成分、生活配套和精神延伸；无论西方还是国内，都重视社区内部独立街区的打造； 街区创造健康的环境、建设良好的社会关系、促进共生和成长； 活力街区基本特征：小尺度、互动性、便利与共享、多样性、包容性、防卫性…… 认识二 街区与公共空间是城市生活的基本元素，能够沉淀城市的历史与文化，增加居住者对环境的依恋与归属感。 社区公共空间：在整个社区、邻里的空间布局中，公共领域、公共空间以及居民共同使用的建筑与设施，如社区街道、城市广场、学校、绿化公园等，是居民日常交往与活动的重要场所。 街区与公共空间不是越大越好，大广场的结果常常是死角。 合理的启动模式：在不成熟区域的大盘开发中住宅启动与酒店启动是保险的启动方式，商业后期开发 认识三 市场可实现：最先启动的物业必须为市场可实现物业，否则项目形象与价值将大大贬损； 符合项目资源特色：大盘为了展现价值点，一般在景观较好的区位进行启动； 有利价值最大化：通过前期成功启动实现后期价值提升。 启动的基本原则 产业驱动大盘：产业先行，通过产业成功建立项目地位； 景观大盘：以高等级酒店启动后住宅启动，提升项目价值； 一般大盘：通过前期住宅启动带动后期商业、配套的实现。 科学分期与合理的进度安排：大盘分期开发中前期开发要达到奠定项目形象，后期开发持续实现项目价值 认识四 景观资源最好的区域首期开发：保证项目启动成功和前期实现，吸引高端客户群； 以最好的产品首期开发：奠定项目高端形象，奠定项目高品质，建立项目的圈层感。 首期产品选择：以市场能实现产品启动，如果不了解产品的市场反应，多产品组合启动，检验市场反应； 开发节奏控制：前期牺牲容积率，后期逐步提高开发强度，通过前期树立的项目品牌获得后期成功开发； 产品分期策略：前期高品质产品（低容积率），中期高容积率实现项目价值，后期高品质拔高项目形象。 PART4——项目产品竞争策略 1、独特的建筑风格差异市场 长沙别墅以美式、中式、新古典为主，缺少欧式风格的别墅，本项目欧陆风情的定位，以及欧陆风情建筑的风格，是差异化市场的，本项目别墅建筑风格应当坚持走欧陆风情的道路。 2、塑造产品附加值 利用湖水地