2005呼和浩特麻花板项目营销策划方案.pptVIP

(一)整体市场情况统计分析:（见附件1） (二)重点参照项目分析: 2、项目产品分析 (三)客户群体分析: 工程:景观示范区、实楼样板间、会所呈现 （配合开盘提前一个月） 销售：外展场尽快启用 品牌支持：与伊利或蒙牛达成战略合作 费用：1、活动经费支持 2、学校大联盟组织费用 纵横地产 2005年9月 （一）期房销售问题 策略核心：体验前置、羊群效应 策略要点解析： 2、羊群效应：利用领袖人群的购买带动购买 1、体验前置： ⑴开盘示范区呈现：实楼样板、示范景观、外围景观、主题会所 ⑵开盘前物业展示：保安、保洁、接待 （二）市场同质化竞争,差异化特征不明显 策略核心：主题鲜明、特点突出 销售针对客群：高素质人群 营销主题人群：女人与孩子 产品支持：主题会所 其他重要价值点：水景观、建筑风格、物业 策略要点解析： 策略核心：品牌带动；总体借势、事件营销 策略要点解析： （三）区域发展呈现速度与项目销售周期错位 1、品牌带动： 利用滨海新城整体大社区品牌概念，“健康、环境、未来” 围绕大品牌的核心价值嫁接当地优势品牌资源：例如：蒙牛等 2、总体借势、事件营销： 借助周边大规划与兄弟项目联合对区域内的城市设施（体育馆、游乐场、城市广场等）的建设发展节点进行共同抄作。 内蒙古体育馆项目 2005年 2005年计划完成基础工程和主体结构一层基础工程和主体结构一层，2006年计划主体工程全部完工。 铁木真广场 2005年底开始进行拆迁 成吉思汗公园项目 2006年开工建设 策略核心： 点式布控、便利到达、渠道延伸 （四）项目所在区域的临近区域无法支持销售 策略要点解析： 1、点式布控： 通过开设外展场方式对呼市重点区域进行布控、以外展场为桥头堡对其所辐射区域内的单位、社区进行渠道工作、并肩负为现场输送客户源的工作。 2、便利到达： 我们的区域位置相对较偏，同时目前的公交等交通设施不完善，所以客户到达较为困难，设立看房专车与外展场形成客流网络。 3、渠道延伸：直接深入周边地区、企业 策略核心：整合营销、促销挤压、销控挤压、鼓励团购 活动支持、利用业主 、强化成交、客层稳定 （五）销售速度要求快而销售周期短 2、促销策略：不同阶段采用优惠递减的价格促销策略 3、销控挤压：通过推盘，进行产品入市控制，在每个保持阶段保持某类产品供小于求的产品挤压状态。 策略要点解析： 4、鼓励团购：以渠道工作为支撑主导大客户的洽谈，同时配以优惠措施 1、整合营销：优于单一手段、强调协调配合、共同关注销售目标 7、强化成交： 通过对销售目标的强调、配合培训、薪筹措施强化成交 6、利用业主： 业主是最好的口碑传播工具、业主推荐的成功率是普通销售转化率的2倍以上，业主的基数越大、业主利用的越充分，销售的压力越小、业主工作步骤为：认可产品、感情维护、利益刺激。围绕工作可展开“业主交流会”、“幸福接龙”等活动 5、活动支持： 活动对于快速销售的项目产生强大支持，能聚集客户并让客户不断的理解产品价值形成良好体验，其它营销手段配合活动展开。活动营销将作为本项目重要的营销手段之一。 （六）回款周期与销售周期紧凑 策略核心：销售前至、挤压客户、多银行回款、维护房管局 五、营销策略核心 （二）价格策略 （四）渠道营销 （三）活动营销 （一）客户体验 （五）推广策略 （一）客户体验 产品体验：示范区（示范样板楼群、示范景观区） 样板间、主题会所、周边景观 服务体验：销售服务：贷款 物业服务：保安、保洁、接待 配套服务：主题人群服务 女士与孩子 主题会所： 信息化教室：内部功能：图书馆、自习室、多功能信息化教室。 女士生活馆：跳操房、多功能厅结合舞厅、健身房、 （二）价格策略 平开高走、小幅快进 1、项目高速销售，开盘价格应小幅低于均价，否则后期价格风险加大。 2、利用较频繁的价格提升，拉动项目销售。 3、控制价格的总体及阶段涨幅，保持主力客群的稳定性 （三）活动营销 在主流媒体较弱的区域，活动营销作为重要的支持手段 针对营销主题人群组织系列教育主题活动 1、面对家庭主妇： 活动主题：“太太生活会” 活动内容：美容保养、插花艺术、孩子教育等系列活动 场地：主题会所------女士生活馆 2、面对孩子： 活动主题：“名师讲堂” 活动内容：定期邀请各呼市重点学校教师为业主的子女授课 场地：主题会所------信息化教室 活动延展：“名校大联盟” 名校大联盟内教师购房优惠促进销售 名