06年昆山市尊宝庄园别墅项目前期策划报告.pdfVIP

昆山尊宝庄园别墅项目 前期策划报告 2006 年8 月 目录 一、认知项目3 二、市场判断 10 三、竞争考量 17 四、项目研判 错误！未定义书签。 一、 认知项目 1、 地块位臵 项目位于江苏昆山淀山湖镇西南角，淀山湖的东北侧，距离淀山湖镇5-8 公里，距离昆山市中心25 公里；距离青浦12 公里， 距离上海市中心40-50 分钟车程。 本案 2、 基本经济指标 本项目共分三个地块，A 块较为完整约510 亩，已确定，B 块位于A 块的东面，约80 亩，目前还在协商中，C 地块还未定。 容积率0.25 左右，总建筑面积约 10 万平方米，初步规划休闲公寓约5 万方，高端别墅约5 万方，另外B 块土地确定后将规划为高级 会所，目前初步意向与美洲俱乐部合作。目前规划审批中。 占地：590 亩 容积率：0.25 建筑面积：约 11 万方 公寓：5 万方 高端别墅：5 万方 会所：1 万方左右 3、 地块条件分析 地块整体成‚水母‚状，即中间方正，东西两侧有不规则的外延。地块内部地势较为平整，无明显的突起或低洼，地块内部 有两条天然的河道，目前由于平地的原因暂时将水抽干。地块南侧有两片3-4 年的树林，淀山湖沿岸有3-4 米高的防风林，且 无法动拆。 4 、 立地环境分析 项目内部南北两侧环境较好，南临淀山湖，西北倚上海旭宝高尔夫俱乐部 （27 洞），东面环境相对较差，为农民房和现有的 档次较低的别墅区。 旭宝高尔夫 旭宝高尔夫 未拆迁的农民房 未拆迁的农民房 现有的别墅 现有的别墅 淀山湖 淀山湖 项目东面未拆迁的民房 项目西北面的旭宝高尔夫球场 旭宝高尔夫球场 项目南面的淀山湖 湖边必须保留的防风林 项目东面临湖的原有的别墅 项目已有初步的规划方案，已有施工许可证，第二论的规划方案报批中，目前项目迫于政策的压力开始平整土地， 5、 交通条件分析 就目前地块周边的交通来看，大型的高速公路并不缺乏，但从主干道进入地块的道路较小而且非常不好找，可以说项目的交 通大环境不错，但细节上问题不少。 6、 配套条件分析 项目外部环境较差，距离淀山湖镇8- 10 公里，周边以农田和民房为主，颇为荒凉，几乎没有配套，整体感觉非常差。 项目的发展条件总结： 地块的优劣相当明显，西北侧的旭宝高尔夫（27 洞）与南侧的淀山湖之间，景观条件十分优越，在整个区域 内甚至上海境内都没有类似的发展用地，土地资源的稀缺性十分明显，在项目发展策划中要充分考虑对这一稀缺