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06年淮安翔宇花园产品策划建议书
《淮安翔宇花园项目》 产品建议报告 前言 《翔宇花园项目》是公司涉足房产开发领域的首个项目，因此，项目的成功 与否，对公司的未来发展至关重要。 目前项目处于前期产品设计阶段，以目前房产市场发展的进程，客户对产品 的判别已经进入一个成熟阶段，《翔宇花园项目》是否能为客户所接受，后期销 售能否成功，最终销售目标是否能够达成，都与产品的设计息息相关。 因此，在经过了对淮安市场环境、销售楼盘等进行了深入调研、大量数据收 集的基础上，形成本报告。 报告通过对楼盘销售状况的分析，从而判定目前淮安市场房产发展的趋势、 客户对产品需求的特征，并结合《翔宇花园项目》的规划条件、宗地特点，对《翔 宇花园项目》产品提出建议，并形成产品设计任务书，以为产品设计提供参考。 第一章 市场分析 一、淮安城市发展趋势分析 淮安市辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4 县，清河、清浦、楚州、淮阴4 区。总 面积 1.01 万平方公里，其中市区建成区面积 75 平方公里，2006 年末常住人口 524 万，市区人口80 万，根据规划，未来5 年内，市区人口将突破 100 万，建 成区面积达到120 平方公里。 整个淮安因城市化加速而形成了一个大的框架：一城、二区、二带。 “一城”指的就是建设中的工业新城； “二区”就是淮海中心商业区和水渡口中心商务区； “二带”就是里运河沿线文化旅游产业带和古黄河休闲风光带。 从城市发展的情况看，淮安处于一个城市扩张发展期，根据城市化进程而形 成的“一城、二区、二带”看，以淮安中心城区发展受动拆迁成本限制的特点， 向东扩张成为城市发展的必然选择，因此，本案处于一个新兴的城区，未来发展 空间大。 二、淮安整体房产发展分析 通过淮安网上楼市，统计出06 年10 月至07 年7 月近10 个月以来商品房成 交价格及成交面积数据。 淮安市06年10月至07年7月住宅成交面积及成交价格统计 （平米） （元/平米） 250000 2900 2778 2800 200000 2700 2638 2608 150000 2557 2538 2655 2589 2600 2508 2499 2500 100000 2400 2336 2300 50000 2200 0 2100 06.10 06.11 06.12 07.1 07.2 07.3 07.4 07.5 07.6 07.7 成
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