06年湖州市天盛花园营销策划书.pdfVIP

天盛花园营销策划书 前 言 敬启者： 山水清丽地，人文生态居。湖州留给了我们这些来去匆匆的初访者一个韵味悠长 的印象。当我们徜徉于江南水乡的雅致，欣赏小桥人家的古朴时，也感叹着这座城市 的日新月异。著名的湖商为湖州经济在中国近现代史商场上争得一席之地，而今的湖 州人正在用建筑文明创造一个新湖州城。 天然资源及经济优势是湖州地产的中兴基础，而前瞻性的片区规划更加营造了利 好平台。湖州地产从 02 年的大兴起至今，已经过了 5 个年头。走过了其房价涨幅最 高的黄金时期，到了今年的发展高峰期。房价整整翻了2 番多。然而，紧随其后的也 许将是更加严峻的市场形势。 本案拿地正是在湖州房地产开发的兴起时期，地价也创下了湖州房地产土地市场 的最高记录。然而由于历史原因，营销工作无法连贯展开，造成本案市场形象脱节断 档，开发周期拉长，客户对本案一直无法建立清晰而明确的市场形象，本案迟迟未定 开盘时间与市场上一些消极信息的阻碍，致使项目与开发商品牌形象有所损害，同时 不得不面临市场上不断涌出的新竞争者，目标客群已经有所流失。 由于时间与任务的紧迫，我司接到贵司委托后，即在湖州城区展开为期3 天的市 场调研工作。从在售楼盘的考察、典型项目的观摩，到城区各片区的发展态势评判； 从大街小巷的走访，到具体市场调查问卷作答；从繁华的浙北大厦到小商品汇聚的府 庙……时间仓促，我们力求由点及面，从浅到深，抽丝剥茧，层层递进，从发现问题 到解决问题。从而为贵司提供全面而客观的市场建议和营销方案，使项目早日开盘销 售，并赢得实质性的辉煌成果。 二零零六年 九月二十三日 第一部分 市场调研分析 NO-1 湖州市概况 1.1 地理概况 湖州市处于浙江省北部，太湖南岸，东邻上海，西依安徽，南接杭州，北濒 太湖，与苏州、无锡、常州隔湖相望。是环太湖区唯一因湖而得名的城市。现辖 德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区，总面积5817 平方公里。 湖州拥有优美的自然景观和历史人文景观，是一座山青水秀、人文荟萃的历 史文化名城，素有 “丝绸之府，鱼米之乡，文化之邦”之称。元代诗人戴表元称 其为“寻遍江南清丽地，人生只合住湖州”。 1.2 交通概况 湖州有较好的区位条件。距杭州75 公里、上海160 公里、南京220 公里。 南北走向的104 国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的318 国道、被誉为 “东方小莱茵河”的长湖申航道、已开工建设的申苏浙皖高速公路贯穿湖州全 境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。 湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。  市域铁路规划 规划中：在城市的北部和中部预留城际轻轨通道，为今后可能建设的“湖州 ——上海”轻轨及“湖州——杭州”轻轨预留通道空间。  市域公路规划 规划期：内形成 “五纵四横四连”的高等级公路框架。 “五纵”为杭宁高速、G104 公路、杭长高速、S04 省道、南新线；“四横” 为申苏浙皖高速、申嘉湖高速、G318 公路、S09 省道； “四连”申嘉杭高速、S11 省道、湖盐公路、和杭（和孚-杭州）公路。 湖州市区至周边地区里程 湖州—德清 43 公里 湖州—杭州 75 公里 湖州—长兴 26 公里 湖州—上海 160 公里 湖州--安吉 68 公里 湖州—南京 220 公里 湖州--南浔 32 公里 湖州—苏州 湖州--莫干山 60 公里 湖州—嘉兴 湖州--太湖 8 公里