第2章_收益法.pptVIP

第二章 收益法 某市郊有一宗房地产，年出租净收益为100万元，预计未来3年内仍然维持在该水平，但规划等到3年后该处开发为新的市中心，预测到时，将其转卖的售价会高达1500万元，销售锐费为售价的6％。如果投资者要求该类投资的收益率为10％，则求该宗房地产目前的价值。 纯收益按一定数额递增 不同年限价格的换算 纯收益 （净收益） 注意 潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计； 空置等造成的收人损失一般是以潜在毛收入的某一百分率来计算； 运营费用与会计上的成本费用有所不同，是从估价角度出发的，不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税； 待估不动产是一出租写字楼，宗地面积为 7000 m2 ，建筑物为钢筋混凝土结构，地上16层，地下两层，总建筑面积为 30000 m2，建筑物于1997年建成，耐用年限为60年。 2002年4月25日以出让方式获得50年期的土地使用权。 （1）租金按净面积计算，一般可供出租的净面积占建筑总面积的65%，其余为公共过道、管理用房、设备间及其他附属用房。 （2）每平方米可出租面积平均月租金为60元。房屋空置率年平均为10%。 （3）同类建筑物的重置价格为2667元/m2，家具设备及装修费用为500元/m2，日常费用（人员工资、水电费、维修、保洁等费用）平均每月为20万元，房产税每年按建筑物重置价格的70%的1.2%缴纳，其他税费约为每月收人的6%。年资本化率为9%。 试计算该不动产2008年4月的转让价格。 年总收益＝60×12×30000×65%×90%＝1263.6（万元） ①年日常费用＝20×12＝240（万元） ②年房产税＝2667×30000×70%×1.2%＝67.2（万元） ③年其他税费＝1263.6×6%＝75.82（万元） ④年总费用＝24.0 + 67.2 + 75.82＝167.02（万元） 年纯收益＝年总收益一年总费用 ＝1263.6一167.02＝1096.58（万元） 因为该土地使用权已于 2002年4月25日以出让方式，使用年限为50年，至估价时点已使用6年，由于建筑物于1997年建成，耐用年限为60年，应于2057年废弃。而土地使用权至2052年到期。由于土地使用年限小于建筑物耐用年限，根据《中华人民共和国城镇土地出让转让暂行条例》（国务院（1990）55号令）明确规定，土地使用期满而使用者未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权和地上附着物将被国家无偿收回。因此，当房屋的耐用年限超过土地使用年限时，不动产的收益年限只能按土地使用权剩余年限——44年计算。 某房地产建成于1997年底，此后收益年限为48年；1998年底至2001年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元；预计2002年底至2004年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2005年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元；购买该类房地产通常可得到银行80%的抵押贷款，抵押贷款的年利率为8%，自有资金要求的收益率为13%。试利用上述资料估算该房地产2001年底的收益价格。 1、计算公式为： 2、a1=94（万元）；a2=93（万元）； a3=96（万元）；a=95（万元）。 3、r=M×rM＋（1－M）rE =80%×8%＋（1－80%）×13% =9% 4、n=48－4=44（年） 5、t=3（年） 6、将上述数字代入公式中计算如下： =1029.92 （万元） 收益期限的确定 收益期限是估价对象自估价时点起至未来可以获得的收益的时间。 收益期限应在估价对象房地产自然寿命、法律规定（如土地使用权法定最高年限）、合同约定（如租赁合同约定的租赁期限）等基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定。 对于单独土地和建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余年限和建筑物剩余经济寿命确定收益期限。 对于土地和建筑物合成体的估价对象，建筑物经济寿命大于或等于土地使用权年限一起结束时，应根据土地使用权剩余年限确定收益期限；建筑物经济寿命小于土地使用年限结束时的，可先根据建筑物剩余经济寿命确定收益期限，选用相应公式，计算合成体的价格，然后再加上建筑物经济寿命结束之后的剩余年限土地使用权在估价时点的价值。 该不动产的转让价格应为11909.41万元。 单位建筑面积价格＝11909.41÷3＝3970（元/m2） 抵 押 贷 款 与 自 有 资 金 的 组 合 某房地产，在其购买中通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率为8%，自有资金的年收益率为15%，则该房地产的资本化率为多少？ 某宗房地产的年净收益为2万元，购买者的自有资金为5万元，自有资金要求的年收益率为1