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第四章 房地产评估 1．了解房地产评估的基本内容和特点 2．熟悉房地产评估的影响因素 3. 掌握收益法在房地产评估中的应用 4. 掌握市场法在房地产评估中的应用 5. 掌握成本法在房地产评估中的应用 6. 熟悉剩余法及基准地价修正系数法在房地产评估中的应用 一、房地产的概念和特点 （1）房地产 房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地上建筑物两部分。 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动产。 《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。 土地使用权出让： 土地使用权转让： 土地使用权出租： 土地使用权抵押： 2．房地产的特点： 位置固定性 单位价值高 保值增值 长期性 难以变现 投资风险性 政策限制性 二、房地产价格影响因素 房地产评估的最终目的是要确定房地产最可能实行的价格，而影响房地产价格的因素很多 （1）一般因素：共性因素，包括：经济、政策、社会、心理因素 （2）区域因素：与位置相关 （3）自身因素：个别因素，包括：土地的自身因素、建筑物自身因素。 三、房地产评估的特殊性 评估对象有多种形式 充分考虑最有效使用原则 房地产价格有多样性：基准地价、标定地价、交易地价、课税价格、房地产总价、楼面地价、公告地价 房地产价格影响因素复杂 四、房地产评估的方法及其应用 （一）收益法在房地产评估中的应用 1．基本原理： 2．计算方法:P＝?Ri/(1+r)i P＝A/r 适用范围：有收益或有潜在收益的房地产 实质：投资收益率 计算：纯收益与售价比率法 安全利率加风险调整值法 投资收益率顺序插入法 种类：综合资本化率 建筑物资本化率 土地资本化率 （二）市场法及其应用 1．基本原理 2．计算方法：P=P’×A×B×C×D …… 交易情况差异的调整 交易日期差异的调整 区域因素差异的调整 个别因素差异的调整 容积率差异因素的调整 土地使用年期差异因素的调整 适用范围：有交易性的房地产，如商场、写字楼、别墅、商品住宅、标准工业厂房等 市场法在房地产评估中应用案例及分析 （三）成本法及其应用 1．基本原理： 2．计算方法：p253 （1）土地价值构成 土地价值＝土地取得费＋土地开发费＋投资利 息＋投资利润＋土地增值收益 （2）房地产价值构成 房地产价值＝土地取得费＋房地产开发费＋管理费用 ＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润 成本法在房地产评估中应用案例及分析 （四）剩余法及其应用 1．基本原理 房地产销售价格=地价+开发建设成本+税费+正常利润 2. 计算方法 土地评估值＝房地产的预期销售收入－除土地价格外 的开发建设成本－税费－正常利润 （五）基准地价修正法及其应用 1．基本原理 2. 计算方法 土地评估值＝待估宗地所处地段的基准地价×年 期修正系数×期日修正系数×容积 率修正系数×其他因素修正系数 （六）在建工程评估 1.在建工程评估及其特点 2.在建工程评估的方法 形象进度法 成本法 假设开发法 * * 本章学习目的和要求： 1．房地产的概念： （2）土地使用权 （3）建筑物 房屋和构筑物统称为建筑物。 建筑物的主要结构： 钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 其他结构 P＝?Ri/(1+r)i P＝A/r （1）纯收益 年纯收益＝年总收入－年总费用 注意：评估时应以客观纯收益为依据，而不能以 实际纯收益 可分别按房产、地产或房地产计算 （2）资本化率 P＝?Ri/(1+r)i P＝A/r r＝A/ P 案例1： 为评估某写字楼2008年12月31日的市场价值，评估师在该写字楼附近调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比案例，成交价格及成交日期见表1。 表1 2008年10月31日 2008年9月30日 2008年6月30日 成交日期 12000元人民币/m2 1600美元/m2 10000元人民币/m