河南商丘市虞城项目市场调研报告3改.pptVIP

2011.9;从9月6号到9月7号，智融主要完成下例调研工作，并以市场分析报告提交。; 第一篇：宏观环境分析;虞城城市概况;虞城经济概况;虞城交通发展现状：联动东西、纵贯南北的道路运输网;城市交通发展：虞城县将打造为河南中部重要交通枢纽城市;城市发展方向：根据商丘市土地利用总体规划中心城区及县级土地利用调控（发展城市经济，壮大城市产业）。;（1）虞城县原来为农业大县，国家贫困县。但近些年工业发展也不错，GDP和人均收入快速增长。 （2）在商丘虞城一体化的发展战略下，商丘向东南发展，虞城向西发展。现在政府的公建配套和基础设施建设大部分集中在西部新城区。新城区的定位高，格局清晰大气，近些年已经成为房产开发投资的热土。 （3）虞城交通条件具有较大优势，铁路、高速、城际快速路等将虞城打造成河南中部交通枢纽城市，对招商引资和经济发展大有裨益。; 第一篇：宏观环境分析;城市空间结构规划：“一个中心带” “二组团” 城市空间发展：东拓西延，重点向西延伸。 城市发展目标：围绕建设豫鲁苏皖接合部区域性中心城市、中原经济区综合交通枢纽、全国商贸物流集散地、世界“华商之都”，打造宜居宜业宜游特色魅力城市。;老城区：以人民路为商业核心区。 商业及居住氛围成熟，周边配套设施相对齐全，交通便利。;西区：将打造成行政及生活综合居住区。 各政务机构开始向西搬迁，虞城新县政府正在建设当中。 周边环境很好，有绿化公园，政府门前有风光带，适合居住。 目前配套设施逐步完善，交通状况良好。;城市空间发展：加快推进商虞一体化，着力打造虞城为卫星城。;城市规划与发展小结; 第一篇：宏观环境分析;1、虞城商品房开发近两年发展特别快，尤其是城西新城集中了大部分的开发量。虞城在册的房地产开发企业有数十家，其中，大多为外地房开发商前来投资。 历年房地产投资额、竣工面积、销售面积来看：虞城房地产市场发展迅猛。不过对于一个县级市来说，目前的开发规模（近200万方）已经超过了正常的市场需求。 2、虞城由于经济发展水平原因，房价一直处于低位。但2009???下半年开始进入一个高速上升期。从1200--1300房价目前已经到2000出头。其中2010年房价涨幅达30%，即使在几年，涨幅也已经超过10%。 3、最近几年，虞城房产销售处于量价齐升的局面。虽然开发量大，但销售速度也比较快。从市场调查情况看，大部分成规模的楼盘一年的销售面积都能达到5万方以上。 4、从城市发展和开发建设看，虞城正属于城市化高速发展时期，这一点在城西新城尤为明显。城市的基础设施在不断完善，城市功能不断提升和优化，对吸引人员进城和改善居住起到了良好的带动作用。 5、相对虞城周边的县城如夏邑，虞城的房价还处于较低的水平。而虞城尤其是新区的发展前景明显看好。这主要是新区开发量太集中，量太大的缘故。 ;代表性楼盘分布情况在：以嵩山路和木兰大道为主。;虞城房地产市场分析一：产品及营销;;;销售情况;购房客户分析;购房客户喜好;1、市场楼盘主要分布在：以木兰大道、漓江路为主轴的周边聚集；以高层（ 17-18F）为主，其次为多层（7-8F）；市场楼盘体量普遍过小，在7-12万方之间；楼盘品质整体不高，不太注重园林绿化打造；楼盘之间同质化较强。老城区在售楼盘只有本案和忆江南项目，整体档次不高。 2、市场主力户型：以90 ㎡ 的两房，130-140㎡ 3房为主，这两种为畅销户型，主要面向刚需和改善两类客群。 3、木兰大道价格最高，高层均价2400-2500元/㎡；其次为嵩山路集中区，高层均价2300-2500元/㎡；其他多层均价2300元/㎡。 4、本地客源为主，市场各区域客户职业相差不大，以事业单位、企业职员、私营业主、外出务工人员为主；客户年龄集中在30-50岁，大多以自住为主。 5、回乡客购买力强劲，个别楼盘达到总业主的50%左右。 6、不注重营销推广，一般选择2、3种媒介推广就买房。 7、国家房产调控政策对当地影响不大。 ; 第一篇：宏观环境分析;项目环境概况 ;项目SWOT分析;智融观点：;项目整体营销策划思路;2） 整合营销资源，集中时点、集中区域投放，给灌南以引爆式冲 击，瞬间轰开市场。 （3）精准的客户定位，多渠道营销将成为项目营销突破的关键。重点是乡镇拓展和推广。 推广的总体思路： 塑造高品质公寓形象，重新高调入市，通过前期宣传造势的把项目 形象拔高后，立即主打性价比公寓、超值公寓、低总价等实质性销售信 息，宣传项目的易拥有性、未来的增值潜力，主攻周边区域以及乡镇客 户打开销售突破口。;有待加强的销售道具;客户定位;整体形象视觉表现太阳城（二期）冠 南 府;Thank;住宅价格表的制作;一、定价目标 二、价格制定 1、公式（重点） 2、取值（重点） 3、步