世联湘潭华金国际定位新及物业发展建议报告.ppt

Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;“革新”湘潭人居品质标准 ——华金国际定位及物业发展建议报告;商业秘密声明;世联始终坚持的思考前置点： 基于对地块资质，世联认为该项目应该承担怎样的发展目标？这个目标是世联思考项目发展与启动的基础出发点。;城市新区中心板块边缘：区位、规划项目位于河东新区核心区边缘，德国工业园区内，城郊结合带;城市新城中心板块边缘：区位、规划德国工业园目前已进驻20余家企业，发展环保、机电、新能源装备等产业，为国际科技合作试点基地 ;城市新城中心板块边缘：区位、规划区域内环境优越，大中专院校林立，政府机关企事业单位聚集，区域内居住人口以中高端收入人群为主，高端宜居氛围浓厚 ;城市新区中心板块边缘：交通、配套区域内道路建设完善，通达性好，区域内配套完善，居民生活、交通、办公便利;资质平平，存在硬伤，需后天发力：中高容积率，中等规模，商业占比较大，地块平整，无自然资源，东北向有加油站，但南向拥有一定的江景资源;环境杂乱，区隔明显，城郊分水岭：项目以西为大专院校，以北以东为工业园区，以南为农田村落，待拆迁农民房，环境较差;三面环路，车行便捷，通达性好：项目三面环路，东侧临城际主干道，南侧临城市主干道，车行快速交通便捷，但目前公交系统缺失;新区中心板块边缘，居住氛围欠缺：河东新区已开发板块边缘，无成熟居住氛围，市内客户心理距离远;城区边缘·发展主轴·商住复合型社区;项目开发目标预设：（基于与开发商的沟通）;利用SCQ模型来确定核心问题;S1：湘潭为工业化城市，常住人口多，流动人口少，居住人口类型单一，且增长缓慢，在一定程度上牵制房地产发展;S2：房地产市场格局初步形成，自成价值体系，本项目所属板块为市府板块边缘，板块处于市场价值空白区域;S3：房地产市场处于初级阶段，以本地开发商为主导，物业档次以中端品质，中低容积率小高层为主;S4：非资源型高层产品去化速度慢，市场认可度较低，客户抗性大，产品价值未能??全兑现，资源型高层去化较好;S5：吉安路与芙蓉东路交汇处以南，城市化进程较慢，板块陌生感较强，周边环境较差，生活配套缺乏，客户认知度低，抗性大;矛盾/冲突;Q：提出问题 （question）——实现从R1到R2必须要回答的核心问题;2.;整体发展战略;写在前面！地产项目开发几种驱动模型;价格驱动模式推广“豪宅的感觉，普宅的价格”，并以低于区域均价的行销手段吸引客户;自然资源驱动模式通过依托景观资源塑造明星效应并形成产品溢价;区域价值驱动模式依托区域规划利好获得客户青睐，以此提升项目关注度并产生高溢价;产品驱动模式依托创新的产品“避重就轻” 淡化资源劣势并提升项目层级和产品溢价;主题地产驱动模式通过围绕某种主题资源，以差异化的竞争优势打造全新的生活模式来吸引客户;地产项目开发的几种驱动模型;整体发展战略;机会1、从城市化进程看，湘潭处于城市扩张阶段，由单核向多核转化，城区面积不断扩张，外扩趋势明显，中心城区边缘板块发展提速;机会2、随着长株潭一体化的发展，市府着力打造岳塘新城，所在区域为新城核心区，同时处于芙蓉大道经济带主轴，未来区域将发展成为政务中心，经济中心;机会3、项目位于国家高新技术产业园区-德国工业园内，高素质人才聚集，提升片区形象，与其它片区形成差异化优势;机会4、项目周边未来大盘进驻，商业配套完善，提速板块房地产发展，合力助推片区城市化进程及区域吸附力;区域价值挖掘小结;区域价值挖掘总结与启示;整体发展战略;;从市场特征来看，项目的潜在竞争主要来自于周边区域板块，即建设路板块和市府板块;;市府板块—新城政务中心，居住环境优越，随着市政府的搬迁，府前效应逐步显现，是近年置业热点，湘潭价格标杆。开发楼盘多为规模大盘，品质较高，物业类型丰富;规模：80万平米大社区 区位：湖湘北路与丝绸路交汇处，政治、文化、商业、生活中心区 。 配套：比邻市政府共享社区配套以及市政配套、生活氛围浓。 风格：欧式新古典主义风格。 园林：以中轴园林为主景观轴，结合入口主轴景观展示，打造现代欧式园林风格。 户型：产品从70-134平米不等，以90-100平2房及110-130平3房为主。;项目配套展示到位，营销中心会所、康体会所、商业街、酒店等标杆性配套支撑项目价值;新古典主义建筑立面，三段式格局，大理石、瓷砖贴面，品质感强。;一期园林以中轴园林打造为主，功能齐全且集中;以中高端客户为核心客户，以中大户型为主力户型，添加入户花园等创新元素，增强居住舒适度。;项目开发商：湘银房地产开发有限公司 规模：总占地面积162.2