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公司日常法咨询--如何解决卖方违约拒绝卖房的问题小王月底在中介看中了一个校区房，交了定金并与房主签订了买卖合约。没想到“五一”刚过，小王找到卖家想办理相关手续时，卖家却以夫妻间未就卖房达成一致为由毁约，宁可赔偿双倍定金也不愿履行合同……针对近来频发的二手房卖主毁约案件，法律专家说，卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为，按照《合同法》规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同;二是采取措施补救;三是赔偿损失。这三种违约结果由买房人选择。因此，买房人可以选择不要卖房人双倍返还的定金，而要求对方必须继续履行合同。当下房价涨幅较快，买方因出卖方反悔导致的二手房交易违约率激增，大部分出卖方不愿意“按合同办事”，宁愿主动违约，甚至支付双倍违约金也拒不交房。近一段时间，哈尔滨市各区法院受理多起房屋买卖合同纠纷。一些买家在房屋买卖中途遭“腰斩”，叫苦不迭，纷纷到律师事务所寻求法律帮助。据黑龙江启凡律师事务所主任姜启凡介绍，该所仅在4月份就收到该类纠纷案件3起，今年以来，他们已受理咨询此类纠纷30件，其中有8件已经正式代理诉讼。房价看涨卖方毁约今年2月，于某通过某房产咨询代理公司与黄某签订了一份《房屋转让合同》。于某向黄某购买南岗区某名校的学区住房，面积86.38平方米，房价65万元，并约定了付款方式、定金及违约责任等相关条款。按照合同，于某先向黄某支付定金2万元，并在合同中详细约定了如何办理房产过户和交纳房款的一切事宜。但是，黄某的儿女得知此事后，认为黄某不了解房市价格，“贱卖”了房子，并找到房产评估机构，得出的评估结论为该房产市场价值约为85万元。于是黄某向于某提出交涉，希望能改变原合同，按照评估价格来交易房产。于某认为他们原先商谈的价格为当时的市场价格，并签订了合法的协议，黄某提出的要求既不合理也不合法，遂拒绝了黄某的建议。黄某提出如果不改变原协议，他就拒绝履行合同，宁可双倍返还定金。于某提出即使自己得到双倍定金的赔偿也无法弥补损失，因为两个多月来市场价格已经大幅度上涨，他与黄某签订协议后就没有再出去选择其他房屋，无论是同意黄某的提议还是出去选择其他房屋，对自己都会造成一定的损失，所以希望黄某履行原协议。但黄某坚决不同意，经过一段时间的协商，于某无奈接受了双倍定金的赔偿。赵先生的遭遇与于某相同。2009年8月，赵先生带着妻子去看房，房主是一对夫妻，双方几次接触下来谈好房价为70万元。签房屋转让协议时，双方特意就违约明确了责任，“违约方要支付定金两倍的赔偿金”。因为房屋是登记在夫妻名下，房主小马不但签上了自己的名字，也把妻子的名字代签了。签好协议后没多久，赵先生就接到小马的电话，称房子不卖了，理由是老婆不同意，法律规定重大经济行为不适用代理。无论赵先生怎样恳求，小马都坚称房子不卖了，小马表示，老婆在卖房的过程中一直不同意卖房。当时卖房子时，赵先生妻子正在房间为了几件旧家具还与自己老婆吵架，自己老婆根本不知道自己卖房。赵先生认为如果小马老婆不同意卖房，当时就应提出来，现在的毁约理由太牵强。后通过了解，赵先生才发现，短短一段时间，该地段房子每平米价格已经涨了一两千，赵先生表示房子不卖也可以，但既然是卖方违约在先，应该双倍返还定金。要钱要房买主定夺分析人士认为，房价上涨是一个原因，而业主心理预期看涨也是导致卖家毁约的重要原因。哈尔滨市一家房产中介机构的经营者丁女士认为，由于房价上涨的速度较快，一些卖主为了让自己的房子能卖上最高价，宁可主动赔偿双倍定金也要毁约，这在过去的房产交易中是没有过的。而很多买主为了避免官司的麻烦，也就无奈地接受了卖主的要求，接受双倍返还的定金。有多年房产纠纷审理经验的道里区法院民事审判庭的孙法官解释，买房人有权要求卖方继续履行合同。卖房人看到房价上涨后拒绝卖房，属于民事违约行为，按照《合同法》规定，要承担三种违约结果：一是继续履行合同;二是采取措施补救;三是赔偿损失。由此可以看出，排在第一位的违约结果就是继续履行合同。这三种违约结果是由买房人选择的。因此，买房人可以不要卖房人双倍返还的定金，而要求对方必须继续履行合同。孙法官称，卖房人双倍返还定金只是一厢情愿，但承担违约后果的方式不是违约人选择的，而是“受害人”选择的。毁约背后“借口”多多孙法官说，在诉讼中，卖房人毁约都不会承认是因为房价上涨，而是要挑出买房人的过错，比如买房人没有按时支付首付款等，再就是称自己配偶对卖房不知情。孙法官称，这些“借口”能否导致合同无效，要视具体情况具体分析。借口一买房人违约在先对于指责买房人没有按时支付首付款等违约行为的，法官首先要查实，其次衡量这种违约是否会导致卖房人违约。如果买房人只晚交了一两天房款，就只是轻微瑕疵，不足以让卖房人拒绝履行合同。但反过来，如果买房人确实延迟10多天付款，就有可能给卖房人造成重大损失，卖房人毁约也就