津滨·滨海国际ⅱ期营销策略报告2011年.pptVIP

2011年营销策略汇报 4 1 5 8 7 10 11 9 3 6 2 第1季推出洋房产品——6号楼、7号楼 推出时间：2011-4-30 推出套数：60套（洋房） 推出面积：约8431平方米 项目面临重新亮相，首推房源应以后排位置诚意产品为主，进而契合项目中高端形象； 7#楼担负价格标杆职责，以对比价格落差，形成挤压其他楼座销售。 推 广 市 场 执 行 营 销 营销目标 推出节奏 蓄客方案 价格策略 销售进度 客户回顾 客户策略 推售理由： 已售房源/已推未售/未推房源 4 1 5 8 7 10 11 9 3 6 2 推 广 市 场 执 行 营 销 营销目标 推出节奏 蓄客方案 价格策略 销售进度 客户回顾 客户策略 第2季推出高层产品——3号楼 推出时间：2011-5-28 推出套数：58套（高层） 推出面积：约6454平方米 高层销售指标压力大，故需尽早面市销售，争取更多销售时间； 开盘求稳，推出经济型2室、3室较多的3#楼，以低总价产品扩大购买群覆盖范围。 推售理由： 已售房源/已推未售/未推房源 4 1 5 8 7 10 11 9 3 6 2 推 广 市 场 执 行 营 销 营销目标 推出节奏 蓄客方案 价格策略 销售进度 客户回顾 客户策略 第3季推出高层产品——1号楼 推出时间：2011-8-27 推出套数：60套（高层） 推出面积：约7359平方米 经过3个月客户积累，推出舒适型高层产品居多的1#楼，消化难度相对较低。 推售理由： 已售房源/已推未售/未推房源 4 1 5 8 7 10 11 9 3 6 2 推 广 市 场 执 行 营 销 营销目标 推出节奏 蓄客方案 价格策略 销售进度 客户回顾 客户策略 第4季推出洋房产品——2号楼、11号楼 推出时间：2011-9-10 推出套数：72套（洋房） 推出面积：约9310平方米 推出2#楼优势楼座，配合“金九银十”，实现项目价格拉升； 经过前期消化，项目口碑已经确立，进而以项目市场形象带动11#楼去化。 推售理由： 已售房源/已推未售/未推房源 2011年销售计划 预计推出住宅39569平方米； 年内实现销售34483平方米； 计划分解 推 广 市 场 执 行 营 销 营销目标 推出节奏 蓄客方案 价格策略 销售进度 客户回顾 客户策略 　 13813 　 20670 39569 　 　 合计 13000 585 16800 1170 0 　 　 2011.12 13000 819 16800 1300 0 　 　 2011.11 13000 1522 16800 2080 0 　 　 2011.1 13000 1054 16800 2600 9310 2、11 　 2011.09 13000 3863 16800 1300 7359 1 加推期 2011.08 12500 702 17000 1300 0 　 　 2011.07 12500 1171 17000 1950 0 　 　 2011.06 12500 4097 17000 2340 6454 3 　 2011.05 　 　 16800 3900 8431 6、7 开盘期 2011.04 　 　 16800 1560 0 　 蓄客期 2011.03 　 　 16200 390 0 　 亮相期 2011.02 　 　 16200 780 8015 9、10 暗销期 2011.01 销售价格(元/㎡) 高层销售面积(㎡) 销售价格(元/㎡) 洋房销售面积(㎡) 推出面积(㎡) 推出楼座 销售进度 日期 备注： 5#、8#楼房源未算入推出楼座以及销售面积中； 9#、10#楼前期认购房源未算入销售面积中。 高调树形象，踏实做营销，洋房带动高层 高调树形象：适当强化线上投入，进行前段点式突击爆发，实现项目之初的高调站 位为项目整体形象奠定基调。 踏实做营销：利用直接有效地推广方式，收集客户，提高到访客户与项目匹配度， 进而实现高效率营销。 洋房带动高层：对外释放推广口径只针对洋房产品，高层只做节点信息释放。以洋 房推广带动高层客户蓄积。 推 广 市 场 执 行 营 销 推广策略 活动营销 媒体整合 推广总策略 推 广 市 场 执 行 营 销 推广策略 活动营销 媒体整合 在2011年，针对项目市场形象的定位存在两种处理方式 A：延续；B：重塑 形象策