伟业楼营销推广方案的.ppt

伟业·新都会三期C-1号楼 营销策划报告;涅 磐;首先必须找到问题的根源！;？我们的品牌口牌很差吗！;伟业集团——胸怀四海，放眼天下。 ;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;品牌实力/项目口碑是我们的核心优势之一！;？我们的区域地段渺无人踪吗！;运东板块;轨道交通四号线;大发商贸城;南城核心，适合居家生活、商务办公、商贸流通、物业投资的黄金地段！;？我们的产品出什么问题了吗！;8.6m;产品基本无硬伤，公寓卖点充分。;？我们的竞争环境非常恶劣嘛！;行政区划调整：吴江并入苏州市区，给吴江发展带来新的机遇和良好的发展前景;人口增长：人口不断的增长对商品房的需求量不断增加，特别是外来人口的大量进入对小户型需求量逐渐增加。;房地产投资：房产投资稳步增长，房产市场呈现良性发展态势;金融环境：货币政策适度宽松，银行利率下降，贷款容易。;楼市政策：坚持楼市调控政策不放松，促使房价回归合理水平，满足首套购房者的贷款需求，房价大幅下降的可能性不大。;土地市场：土地市场良性发展，发展重心开始转移，滨湖新城将是未来开发的重点区域;写字楼：目前市场处于真空状态，后期高端产品逐渐入市。;写字楼项目列表;写字楼重点个案：上领国际;写字楼重点个案：新城国际;写字楼市场总结;绿地 太湖城;酒店式公寓项目列表;恒达广场酒店式公寓户型分析;酒店式公寓市场总结;金球广场;商业项目列表;板块;板块;板块;板块;整体市场：区域内房地产市场目前处于起步发展阶段，市场上缺乏具有标杆性的代表性项目。 板块产品：区域内房地产市场上各板块内的产品同质化比较严重，品质差异小，缺乏创新的产品。松陵镇区域内各板块的楼盘的客源雷同性高，重叠性强。 板块对比：区域内各板块之间房地产市场存在着较大的差异化，产品、价格、客源都有很大的差别。 未来市场：区域内未来房地产的市场竞争主要集中在城南板块，板块未来供应的产品相似度高，缺乏自然资源。另外滨湖新城板块属于区域重点打造的一个板块，未来也将成为区域内房地产市场的热门板块。;机遇与挑战并存，机遇大于挑战;？目前我们项目合适的价格是多少！;市场比较法——此方法主要根据项目的主要竞争个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案进行准确的对比。我们根据其具体情况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的价格进行初步的评估。 可比实例的选择： 根据项目所在区域的市场状况及其自身的特点，选择以下楼盘作为项目的可比实例： 汇金中央广场（a）、上领国际（b）、伟业金域华府（c）;各楼盘对项目影响的权重分析 项目主要竞争个案各影响因素的具体得分情况如下表： ;各楼盘对项目影响的权重分析： 说明：根据专业的统计调查，以及多年对各地项目的比较分析，可比楼盘对项目影响所占的权重比例如下： 汇金中央广场：30%-50% 上领国际：20%-40% 伟业金域华府：10%-30% ;由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则： ;商铺价格定位：;毛坯公寓销售均价：7000元/㎡ 1-3层商铺销售均价：9500元/㎡;2011年9月7日 精装均价：7000元/㎡;病根是在项目定位和营销推广上吗？;;是写字楼、公寓又或SOHO？;产品层面：公寓或SOHO更合适 我们项目主体已经封顶，结构不可变化，4-12层层高为3.1米； 正常写字楼净高应该能达到2.6米以上较为合适，层高在3.5米以上才能实现较为理想的净高，所以我们项目规划为写字楼产品，层高受到一定的影响。 从户型设计上来看，设计有厨房和卫生间并且有阳台和空中花园，在规划设计时考虑较多的还是满足居住需求； 地段层面：都很合适 我们项目处在城南新城区的东面，紧邻汽车站和227省道，周边有多个专业市场项目，纷纷“考虑购买较低总价住房”的年轻夫妇、企业高级管理者住房以及部分看好城南新城区未来房产发展的投资客户具有非常大的吸引力。 操盘经验：SOHO已豪无新意、写字楼比公寓去化有更多限制。 我司在吴江操作过酒店式公寓和写字楼产品，我们总结发现，酒店式公寓产品相比写字楼产品，酒店式公寓去化速度较快；建议项目推案是考虑以酒店式公寓产品推出。;销售不排拆OFFICE（办公），也欢迎SOHO(商住)， 但推广上，要想绝地重生，他必须更具个性，更加纯粹。 我们建议:以纯居住型公寓作为推广的突破口。 三点理由： 1、更符合项目产品本身； 2、有更大的生存空间； 3、曾经的失败尝试。;LOFT 、SOLO 还有蒙太奇，市场上有代表性的和以居住功能为主的小户型产品基本是这三种。 当然，我们也可以自立门户、再开先河，