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世联珠海美景别墅组的团初案纯独栋纯大宅
美景别墅组团初案 商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联房地产咨询(珠海)有限公司的商业机密,一旦泄漏,可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联房地产咨询(珠海)有限公司之用;除此之外,不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果我司有幸和贵方签订合同,对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 Milestone 历程 报告总纲 别墅市场发展的四个阶段 在别墅市场发展的第二阶段中,别墅价值感的体现有别墅感官过渡至稀缺资源的占有 财富阶层圈的扩大带动别墅目标客户需求的个性化与多样化导致的社区化概念 第四阶段市场呈现的特点:资源的回归 “别墅外围价值的不断提升”构成了别墅市场的分阶段特征 报告总纲 社会经济环境 今年前三季度广东宏观经济企稳回升势头增强,完成国内生产总值26418.08亿元,同比增长8.6%,增幅同比回落1.8个百分点;与上半年相比,提高了1.5个百分点。完成全社会固定资产投资8521.85亿元,同比增长17.93%,增幅提高0.31个百分点。城镇居民人均可支配收入16402.0元,同比增长9.6%;扣除物价因素,实际增长12.9%。 报告总纲 中山主要高档别墅分布在中山城区、三乡镇和小榄镇; 三乡镇在售的主要别墅项目有东城、雅居乐新城岚翘和檀香山别墅; 中山城区在售主要别墅项目有远洋城半山别墅和雅居乐世纪悦庭; 小榄镇在售主要别墅项目小榄建华花园 项目主要竞争对手有远洋城半山别墅、雅居乐世纪悦庭和小榄建华花园。 别墅产品主要分布在经济活跃的镇区和城区周边,绝大部分项目为综合性项目,纯别墅项目稀少。 中山别墅主力产品面积区间在200-400㎡,占56.8%;400-500 ㎡大面积产品仅78套,占09年别墅供应的12.6%; 报告总纲 与国外顶级别墅客户成熟的消费心理相比,国内顶级客户还处于比较初级的模仿阶段 ,热衷于学习并了解代表世界级的优质生活形态,因此顶级人士的消费的总体趋势是趋同的 他们热衷于学习并了解代表世界级优质生活形态的“下一个潮流”,“必威体育精装版”、“最好”或“新奇”的物品或体验。 顶级财富阶层在享受、支配财富特征的不同 他们至少有上10个亿的身家,还多是第一代财富的创造者,正处于打造事业的巅峰期,这决定了他们购买别墅不可能单纯为了度假享受 与国外许多富豪是继承的上辈财产和事业不同,他们在中国还多是第一代财富的创造者,还处在打造事业的巅峰期;对于他们来说,事业已经与他们的生命融为一体。 他们主要是从事房地产、矿业、基础设施建设、加工业的实业企业家,他们的企业靠资源生存,因此对政府资源、社会资源有很强的依赖性… 与国外简单的家庭结构相比他们的家庭更庞大、更复杂,更注重家庭关系的和谐完美,因此至少需要3个以上套房设计,并且要留有弹性空间协调不同功能需求 与国外讲究人人平等的价值观有所不同,受中国传统的“唯我独尊”的价值观影响,在户型的设计上更加强调主卧设计的私密性,强调主卧的尊贵感、对景观资源的最大化占有 他们对艺术品有着执著的追求,喜好用艺术标识自己的品位,因此别墅需要为他们提供一个展示、收藏艺术品的空间 年龄:集中在35-45岁之间 从事行业:开办制造加工、服装纺织、家具、汽车检测站、酒吧经营等私营企业主为主,另外还有购买力较强的高级公务员及自由职业者。 ?置业目的:客户购房80% 以自用为主,仅10%作为投资,且纯投资客户甚少。 ?客户来源: 以前期老客户和圈层信息传递(朋友介绍,关系户)为主。 客户基本特征总结 客户打扮:喜欢休闲服饰,比较有品位,有些讲究品牌,有些穿着则比较随意。 客户居住区域:购买别墅客户分布较为平均,城区镇区均有。 客户置业情况:他们都至少有一套住房,半数客户有别墅置业经历。他们购房经验非常丰富,对物业有自己独有的判断。有自己的对房子的总价、面积的心里预期,一般会指定看那种面积的房子,然后在相同面积的房子之间进行选择。 总价在500万左右,面积450平米左右,单价在1万左右的别墅,客户普遍比较能够接受。 客户的共性:表现比较低调,说话很客气,很讲道理,容易沟通,对自己的选择较自信,但是,需要得到朋友或相熟风水师的认可之后,才能做购买决策。同时也接受销售代表提出的好的建议。 别墅客户关注因素 别墅客户心理描述 需要特别的参考意见——客户对自己选择的物业有自信,但需要得到家人朋友及风水师的认可,几乎全部客户均带风水师看房。 决策时间较长——购房的决策的时间较长,需多次上门比较。 受市场一定程度影响——非常关心市场反应,现场的气氛对客户的心理也会造成一定的影响。 报有终极置业的梦想——对于顶端客户来说,找到一所很好的房子作为终极置业是客户毕生的梦想
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