世联成都成华区安居的工程商业项目前期策划.ppt

* 2#,3#社区商业平面规划建议 标准开间面积：A区72m2 ，B区32m2 餐饮类业态与社区其他基本生活服务类业态所需求的经营面积有一定差距，因此将社区商业划分A（12米进深）、B（8米进深）两区； 酒吧有平面经营的传统，因此主要考虑单层面积基本达到营业标准，最小面积取值在70平米左右；其他餐饮类最小面积也可取在70平米左右， 如需大面积经营可横向打通，或形成复式结构； 考虑其他业态的较小功能空间需求，在B街区店铺面积划小至30平米左右，灵活拆分； 餐饮设施预留 设计时预留隔油槽、上下水管、以及烟道等管线 社区商业总体指标 总建筑面积 2#街铺沿街面长 3#街铺沿街面长 A区商铺进深,开间,最小面积 A区商铺面积合计 B区商铺进深,开间,最小面积 B区商铺面积合计 14000m2 555m 100m 12m,6m,72m2 11300m2 8m,4m,32m2 2700m2 A区 B区 2 3 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 2#,3#街铺平面规划建议二层商铺的业态选择 1.二层商铺的弱势在于进入性较差，不宜逛，不适于停留时间较短的业态；而优势在于视野内具备良好的景观感受； 因此建议挖掘二层景观价值，安排对层数要求不严格的中餐类商家，及对情调、视线要求有较高经营定位的西餐、咖啡、茶室等类商家； 2.为增强商业的可进入性，可在一层预留入口，由中庭楼梯进入二层； 一层预留直接通向二层的入口门面 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 2#,3#社区商业竖向规划建议 竖向规划——垂直交通组织 分户楼梯+连廊——灵活分割商铺空间 内部中庭、外挂楼梯 对于每基本开间内部，首先利用中庭空间的功能与作用设置楼梯，为一托二销售创造条件； 节点处的外挂楼梯是步行空间序列的高潮，有趣的垂直交通设施，例如观景玻璃电梯、螺旋自动扶梯也是吸引力的来源； 连廊 通过外挂楼梯在二层位置分别设置连廊，为二层店铺创造独立经营条件 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 2#,3#社区商业立面风格建议 色彩柔和明亮,细节富于变化,充满生活气息 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 2#,3#社区商业预留带状绿化，为商家增加室外经营空间 室外的商业空间不仅增加营业面积，也有较好的聚集人气的效果，有利于把整个街区的商业氛围连成一体 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 项目基本商业价值试算——商业的三种定价模式 第二模式：住宅价格定价—根据物业类别，通常商业价格能实现住宅的两-三倍 第三模式：投资空间定价—根据已有案例：相同商圈新进入商业与成熟商业租金差别 第一模式：市场参照定价—本区域可比商业经营的平均租金水平和商用物业售价 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. * 第三模式：投资空间定价相同商圈新进商业租金与成熟商业租金的差距 由右表所示，新进商业的租金一般可达到同商圈内成熟商业租金的40-50%； 对比富森.美家居：富森.美家居目前的租金在1.3-3.3元/平米.天，平均租金在2.3元，则本项目入市时商家经营的租金水平应达到0.9-1.1元/平米.天，折算成租金为4100-5000元/平米； 此外，本项目由于规模较小，而沿街面相对较长，未来铺位临路比例较大； 案例一 案例二 项目形象 对比项目 荷花池市场 荷花金池 大成市场 大成二期 经营租金 （元/平米.天） 7.