万科红郡项目整体营的销工作计划.ppt

销售套数：171套 销售面积： 价格目标：联排带地库产品均价20000以上 市场及政策存在风险 目标客户受限制 2006-10-7 9:00 开盘 首批公开房源 42套 当天全部售完，达到当日90%目标 成交单价范围:10034-19689元/平米 成交总价范围:1825613-4450114元 成交面积: 9098.86 平米 开盘方式：先到先得 销售方式：定向落点 开盘方式：先到先得 销售方式：定向落点 06年万科红郡的推广主要借助几条渠道： 1.大众媒体：《新闻晨报》、《新民晚报》、《东方早报》、《第一财经》、《上海楼市》、《租售情报》 2.户外广告：延安高架路广告、浦东机场广告、北翟路广告、外环线高架、北翟路桥洞广告等 3.特殊渠道：万科老业主DM投递、古北片区DM投递、古北及金汇片区电梯广告、万科假日风景及城市花园看板 4.特殊活动：万科别墅生活巡展、红郡产品说明会、国庆期间现场活动 06年在整体推广的节点上，企划动作基本配合到位，在市区售楼处开放后的1个月内完成了第一本形象手册的设计并印刷完成。开盘前完成了红郡DM的设计和印刷工作。但原计划需印刷完成的品质楼书因种种原因迟迟未能完成。 在出品把控方面，出现了一些不尽人意的问题。例如形象手册由于想像与实际的偏差而出现的出品质量不高的问题，在经过一番努力后基本解决了问题。 就出品时间的问题，几乎每次出品的时间都比较紧张，以至于流转和签字的时间预留不充分。 1.加强出品质量的把控，在每项印刷品交付印刷之前先出样品，在确保样品质量及工作周期后再交付印刷。 2.严格按照推广节奏完成推广所需的工作。 3.排定计划时需预留出流转和签字的时间，避免由于时间赶而勉强出街的情况发生。 07年随着万科·红郡总价的不断攀升，面临的竞争环境将日益扩大，就竞争层面来说，可以分为三个层面的竞争关系： （1）直接竞争关系：西郊·林茵湖畔 （2）总价上升面临的竞争：总价提升后，总价范围所面临的与500万总价独栋竞争对手：徐泾板块观庭、中海翡翠湖岸；松江区佘山3号等； （3）客源扩容面临的竞争：面临与长宁高档公寓的客源竞争，仁恒河滨花园、天山河畔花园、皇家花园、古北瑞仕花园、金色贝拉维、和记黄埔古北项目 （1）西郊·林茵湖畔 西郊·林茵湖畔与万科红郡同属一个区域，有着资源共享的特点。但就区 域内的地理位置来说，西郊·林茵湖畔明显更加靠近美国学校，是万科·红郡所无法企及的。 西郊·林茵湖畔有着万科红郡所没有的双会所设置。 西郊·林茵湖畔在景观设计方面的投入明显大于万科红郡，未来它的业主将拥有更大的湖景。 西郊林茵湖畔 推案及销售情况 总价上升后的竞争楼盘对于万科红郡的竞争来源于以下几个方面： （1）独栋别墅。在间接竞争楼盘中的独栋别墅，相对联排别墅有着得天独厚的优势，如佘山3号、中海翡翠湖岸等位于佘山脚下的别墅，从物业类型和资源享有等方面都优于万科·红郡。 （2）位于古北长宁片区的高档公寓。这些楼盘就地理位置和生活的便利性明显优于万科·红郡。 观庭(独栋) 占地面积:13万 建筑面积:4万 容积率:0.33 总户数:123户 户型面积:275-360 m2 地下室:200 m2 在售48套，成交35套 成交价格:16593-21145元/m2 成交均价:18157元/m2 成交总价:484-638万 广告诉求: 如果没有FL赖特 就没有观庭卖点：1.建筑风格，草原风格2.建筑类型：独栋别墅3.私家领地的占有，即资源独享性 公关活动：观庭别墅夜宴 佘山3号(独栋) 占地面积:21万 建筑面积:8.2万 容积率:0.39 总户数:155户(一期) 户型面积:220-330m2 地下室:110-175m2 在售63套，成交54套 成交均价:16590元/m2 成交价格:15000-18400元/m2 成交总价:343-611万 仁恒河滨花园 占地面积:12.98万 建筑面积:39万 容积率:3 总户数:1162 户型面积:180-250 最后可售16套 均价:23000元/平米 成交价格:16850-24000元/平米 成交总价:345-832万 2007年1月：一期库存房源（6套）+未推房源（56套） 2007年5月：二期第一批房源上市销售 2007年8月：二期第二批房源上市销售 2007年10月：二期第三批房源上市销售 企划策略 西郊林茵湖畔 广告诉求：不仅是高品位、高阶层的身份象征，更是“唯经典，唯生活”的传世之作。 卖点： 1.美国学校正对面。 2.社区配套：双会所 3.景观：大湖景 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0