少缴的税费谁来补——评《物权法》第十九条缺失.docVIP

少缴的税费谁来补——评《物权法》第十九条缺失 　关键词： 不动产登记；变更登记；避税 　　 内容 提要： 近年来，我国房地产市场总体呈现着过热的态势，无论是商品房抑或二手房，其成交价格居高不下，且在北京、上海、深圳等城市尤为明显。而房地产市场的过度繁荣也对我国 经济 的良性 发展 造成了一定程度的负作用。国家出台一系列宏观政策抑制房价不合理增长，其中又以通过税收杠杆抑制房屋出卖人获利为最重要方式之一。但是，伴随着2007年10月1日《物权法》开始施行，这一系列税收政策将极有可能成为一纸空文。《物权法》第十九条将极有可能为房屋出卖人合理避税、恶意逃税打开方便之门。而通过对第十九条条文做出限制性司法解释，则完全可以弥补由条文本身产生的漏洞。 　　房屋，作为 社会 尤其是个人财富的重要形态，承载着权利人大部分的财产价值，其取得、变动、登记等事项不仅关系到普通老百姓的财产利益，更关乎整个社会经济秩序乃至 政治 秩序的稳定与繁荣。房地产市场过冷或过热，均将对百姓个人和国家整体产生不良 影响 。自改革开放以来，尤其是自步入二十一世纪后，我国房屋买卖市场及其活跃，房价在部分城市几乎成跳跃性增长。国家相关各部委针对房地产开发商、建筑商、房屋出卖人、房屋买受人等不同环节分别或共同出台了众多宏观调整性政策法规以此稳定房价。其中，又以2005年5月9日出台的《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（以下简称《意见》）为典型性代表。但是，由于即将施行的《物权法》第十九条的出台，国家的若干法规、政策很可能达不到预期效果，其对二手房交易市场的冲击将更为显著。 　　一、我国现行房地产买卖涉及的主要税费 　　鉴于二手房市场作为普通公民个人出卖房产获利的主要市场，税收种类、税率高低对于百姓个人卖房收入及买方支出起着巨大作用。即，二手房市场的宏观调控主要依赖于税收政策调剂。依据我国《个人所得税法》、《城市房屋权属登记管理办法》、《城市私有房屋管理条例》等 法律 法规，以北京地区为例，于2005年5月9日以前，北京市房地产交易主要涉及税费[1]包括： 　　同时，依据《意见》中的有关规定，现今在北京地区二手房市场购买房屋，如该房产自产权人获得后已满两年期，则转让该房产涉及主要税费为： 　　1、营业税＝售房价×5％。 　　2、印花税＝售房价×0.5‰ 　　3、个人所得税：售房价-原购房价-合理费用（当初业主购房时所产生的税费，即：契税＋印花税）×20% 　　对于以囤积房屋，企盼获得巨额利润的出卖人而言——房产购得后未满两年即出卖者，以一套价值200万房产为例，买受人与出卖人分别涉及税率税费为： 　　买方须缴纳的税费： 　　1、契税1.5％即200万元×1.5％＝30000元 　　2、印花税0.05％即200万元×0.05％＝1000元 　　以上2项与《意见》实施前保持不变，合计税率：1.55％，合计支出（含交易管理费）：30000+1000+2000＝33000元。 　　卖方须缴纳的税费： 　　1、印花税0.05％即200万元×0.05％＝1000元 　　2、个人所得税（该物业未住满5年，并且不是业主唯一住房的情况下，实行全额征收个人所得税。税率从现行的1.3％下调到1％）即200万元×1％＝20000元（新增） 　　3、营业税5％即200万元×5％＝100000元 　　4、 教育 及城市建设税0.5％即200万元×0.5％＝10000元 　　其中，3和4两项现时均统称为“营业税”，进行捆绑征收，因此现行公布的必威体育精装版营业税率为5.5％，合计税率：6.55％，合计支出（含交易管理费）：1000+20000+100000+10000+2000＝123000元。 　　在此次二手房交易中，国家对于出卖人和买受人共计税率8.1%，可收缴总税费156000元。这种较为高的税率和相对较高的税费总额不仅能有效抑制二手房市场的过渡炒作，也是国家一笔数额不小的财政收入。在实务中，为了规避如此高的税率，出卖人通常会选择与买受人达成私下协议，压低房屋买卖合同中的成交金额，通过其他方式由买方补足成交价格与房屋实际价格的差价，即所谓的“高价低卖”。虽然此种做法会给买卖双方带来一定风险，如一方违约后的赔偿 问题 、买方未及时足额补足差价等，但是由于买卖双方大多出于信任，且此种做法规避税费较多，仍有众多二手房交易采此种做法。但是，如果上文中的交易行为发生于2007年10月1日后，依笔者以为，买卖双方总计需缴纳税可能为0元。 　　二、《物权法》中“变更登记”制度的法律实务作用 　　《物权法》第十九条第一款规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。不动产登记