2016年郑州市场公寓产品专项调研39p教程.pptxVIP

郑州市场公寓产品专项调研 2016.5.25 郑州公寓市场分析 市场供求关系 公寓近一年月均去化量为3.35万㎡，不增加新供应的情况下，去化周期为7.6个月 郑东新区4.37万㎡ 高新区19.04万㎡ 总库存量25.60万㎡ 需求结构分析 需求结构分析 14年至16年，受住宅调控政策解禁影响，市场公寓类产品供应量呈现缓步下降状态； 15年至今，首金融政策宽松影响，刺激投资群体入市，公寓产品销售量稳步上升； 当前市场库总量为25.6万㎡，按当前月去化3.35万㎡去化速度，去库存周期为7.6个月，去库存压力不大； 2016年一季度郑州市公寓供应4.07万㎡，销售10.42万㎡，截止3月份郑州市公寓总计库存25.60万方，公寓近一年月均去化量为3.35万㎡，不增加新供应的情况下，去化周期为7.6个月，处于合理区间内，未来公寓市场将引入一个良性增长期。 面积段 30以下 30-35 35-40 40-45 45-50 50-55 55-60 60-65 65-70 70-75 75-80 80-85 85-90 90-95 95-100 100以上 总计 2013-2016年4月成交套数 8 325 1267 1103 2179 1448 1135 396 193 540 364 411 424 322 75 235 10425 比例 0.08% 3.12% 12.15% 10.58% 20.90% 13.89% 10.89% 3.80% 1.85% 5.18% 3.49% 3.94% 4.07% 3.09% 0.72% 2.25% 100.00% 郑州公寓市场分析 市场供求关系 需求结构分析 需求结构分析 在2013年-2016年4月，郑州市成交量最高的是45-50㎡，其次是在50-55㎡和35-40㎡之间的户型。近一年多时间，公寓供应和成交面积段越来越集中在35-55面积段区间，且会更多集中于35-40㎡，表明市场需求更注重总价投资总价控制； 郑州公寓市场分析 市场供求关系 需求结构分析 价格表现分析 总价段（万元） 20万 20-25万 25-30万 30-35万 35-40万 40-45万 45-50万 50-55万 55-60万 60-65万 65-70万 70-75万 75-80万 80万 总计 2013年-2016年1-4月 22 233 1548 1208 1670 1168 1085 1051 602 369 165 209 213 882 10425 比例 0.21% 2.24% 14.85% 11.59% 16.02% 11.20% 10.41% 10.08% 5.77% 3.54% 1.58% 2.00% 2.04% 8.46% 100.00% 自2014年后，公寓市场成交均价下跌，以价换量表现明显，成交总价段主要集中在40万以下（占总成交50%以上），表明投资需求入市量增长；整体市场价格波动较大，发展商以价换量痕迹明显，目前价格以持平2011年，未来回升已成必然； 在郑州市公寓各总价段的成交套数中，35-40万占比最高，达到16.02%,其次是25-30万，占比14.85%，30-35万占比11.59%，表明客户选择产品时在考虑基本使用功能的同时更注重后期的投资收益性； 市场公寓产品成交均价在2014年后成销下滑状态，截止2016年4月成交均价以基本回归至2012年标准，一方面表明近期市场各楼盘在以价换量促进销售，另一方面也会大量吸引投资客户入市，使未来价格回升成为必然； 郑州公寓市场分析 各区公寓市场分析 公寓建标营销分析 公寓典型案例分析 后续产品及营销借鉴 壹 贰 伍 叁 肆 各区公寓市场分析 市场区域划分 供求量价分析 客户特征分析 三环以内公寓项目数量居首，主要集中在管城区和金水区；三环东、三环西板块公寓项目数量其次，主要集中在西高新区、郑东新区；三环北板块公寓项目数量第三，主要集中在惠济区；三环南板块公寓项目数量较少，集中在二七新城； 各区公寓市场分析 市场区域划分 供求量价分析 客户特征分析 各区公寓项目基本情况 区域 项目 公寓类型 体量 销售状况 剩余体量 梯户比 层数 面积段 均价 产权 单/双气 层高 装修 月均去化 三环内 璞丽中心 普通 4.3万㎡ 在售 0.25万㎡ 10T25H/5T10H 30 40-70㎡ 14000元/㎡ 40 单气 3.7米/3.3米 精装 10 恒祥百悦城 跃层 6万㎡ 待售 6万㎡ 6T29H 25 38-54㎡ 预计9600元/㎡ 40 单气 3.7米 精装 —— 瀚海海尚 LOFT、SOHO 28万㎡ 待售 28万㎡ 5T28H/8T33H 21/28 LOFT37-66㎡/SOHO52-1826㎡ 预计12000元/㎡ 40 单气 5.05米/3