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PAGE  PAGE 23 认购协议与商品房合同的区别 篇一：区分商品房认购协议与商品房买卖合同的法律意义 区分商品房认购协议与商品房买卖合同的法律意义 作者： 刘康军 发布时间：2014-12-16 11:00:26 【案件索引】 （2014）秦民初字第00775号民事判决书。 【基本案情】 原告高某某，男，1962年6月8日生，汉族，咸阳市人。 原告李某某，女，1965年8月30日生，汉族，系原告高某某妻子。 以上两原告共同委托代理人李某，男，1941年10月15日生，汉族，住咸阳市珠泉路玉珠楼新村13号楼3单元2层西户，系原告李某某父亲。 以上两原告共同委托代理人高建强，咸阳市秦都区司法局148法律服务所法律工作者。 被告咸阳瑞田房地产开发有限公司,住所地秦都区玉泉北三巷。 法定代表人吴瑞林，经理。 委托代理人刘莹，陕西天之骄律师事务所律师。 原告诉称：原告高某某、李某某诉称，2009年6月25日被告同意以内部优惠价出售给原告林湖苑房屋两套，为VIP：10001号1-2-12-A和VIP：10002号1-2-12-C2。2009年12月19日，原告高某某向被告交纳了两套房预购房款各200000元。2010年1月6日原告与被告签订了两份内部认购协议，期间被告经原告同意将房号变更为林湖苑1号楼B座11202号、11204号，被告至今未向原告交付房屋，并将两套房屋出售给别人。原告现诉至法院请求依法判令：1、解除双方的认购协议；2、双倍返还原告预交房款800000元，并赔偿损失242000元。 被告辩称，原、被告之间系商品房预约合同，而非商品房买卖合同，因此被告未将房屋出售给原告，被告将房屋出售的行为并没有侵犯原告的权益，不构成一房二卖。认购协议约定若出现违约或其他不能履约的情况时，被告全额退还原告认购金并支付8%的利息，原告交纳的40万元认购金不具有定金性质。被告在2011年12月8日发布公告，告知内部认购 客户办理正式签约手续，而原告代理人李某当时在被告处工作，所以双方未签订商品房买卖合同，被告不构成违约。双方未签订商品房买卖合同，被告愿全额退还原告认购金，并支付8%利息。原告要求被告返还80万元并赔偿损失无事实和法律依据。 经审理查明，2010年1月6日，李某代原告高某某与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司签订两份《内部认购协议》，认购号分别为壹号和贰号。协议均约定双方签订该协议时即2010年1月6日，原告高某某须向被告咸阳瑞田房地产开发有限公司交付内部认购金200000元整，项目开始正式销售后，原告高某某拥有优先选房权（以认购号为选房顺序）。协议还约定，被告咸阳瑞田房地产开发有限公司2010年9月1日前达到开盘条件，并及时通知原告高某某选房，原告高某某认购价享受开盘当日双重优惠，如果在2010年9月1日前不能达到开盘条件，原告高某某有权退款，被告咸阳瑞田房地产开发有限公司无条件退还全部认购金，并以认购金总额8%计息；项目正式销售后，原告高某某未能成功选房或双方正式签订商品房买卖合同时，不能就其中的条款达成一致，被告咸阳瑞田房地产开发有限公司无条件全额退还原告高某某已交纳的认购金，并以认购金总额8%计息，退款办理时间为项目正式销售30日内。原告高某某已于2009年12月19日向被告咸阳瑞田房地产开发有限公司分别交付认购金200000元，共计400000元整。2011年12月8日被告通过咸阳日报发布公告：“瑞田房地产公司开发的位于咸阳市滨河路与沈兴南路一线湖景项目——‘湖滨1号’将于2011年12月8日正式开盘。感谢前期排号客户的青睐及等待，请于2011年12月9日至16日带齐相关证件到‘湖滨1号’销售部优先选房，并办理相关手续。逾期者将不保留预定房源及优惠”。原告李某某及高某某代理人李某于2012年1月3日前往涉案楼盘选房，但因双方未达成一致意见，未签订《商品房买卖合同》。另查，代原告高某某签订认购协议的李某，于2012年元月在被告咸阳瑞田房地产开发有限公司领取工资。截至目前，本案涉案楼盘已经全部售完。两原告系夫妻关系。 【审理裁判】 原告李某某与原告高某某系夫妻关系，原告高某某依据其与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司的签订的内部认购协议主张权利，原告李某某亦依法享有相应诉权。两原告与被告咸阳瑞田房地产开发有限公司签订的内部认购协议，内容客观真实合法，依法应为有效协议。 本案争议焦点为，原、被告双方所签订的内部认购协议是否具有商品房买卖合同的性质以及两原告所交纳的认购金是否具有定金的性质。 从本案内部认购协议的内容来看，该协议没有对商品房的基本情况，商品房的销售方式，商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热