象山县丹城2011年度楼市动态报告.docVIP

PAGE  PAGE 9 象山县丹城 2011年楼市动态报告 2011年4月 一、宏观政策环境 2011年，中央及地方各级政府对楼市调控的政策和基调进一步从紧，特别是各地限购细则出台，使得投资、投机购房客户几乎已经“绝迹”，刚性需求成为支撑起市场购房主力群。另外，2011年不论是金融、税收等调控方面亦如此，央行年内已连续四次上调存款准备金率和两次上调存贷款利率，使得开发融资、购房贷款的难度和成本大幅度提高，同时促使全国许多城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。 ——[中央层面] ☆进一步做好房产调控工作的通知（国办发〔2011〕1号） 2011年1月26日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，进一步落实地方政府责任，2011年各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布；对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 [阳光观点]：此调控政策密度、严厉程度、出台时间均超出市场预期，特别是限购等行政措施的采用，将对市场短期需求产生显著影响，加之扩大供给等政策的配合，将大大改变普遍存在的房价上涨预期，短期内需求显著下降不可避免。 ——[税收层面] ☆《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》 2011年1月27日，财政部和国家税务总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，明确个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 [阳光观点]：该政策对楼市需求产生冲击力有限，促使客户对市场进一步观望，使得二手房市场更加冷淡。 ——[金融层面] ☆2011央行四次上调存款准备金利率，到达20.5% 中国人民银行决定，从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，大中型金融机构存款准备金率到达20.5%的历史高位。 [阳光观点]：2011年1-4月每月按期上调存款准备金率，促使全国许多城市已出现银行暂停购房贷款或是暂停部分购房贷款的现象。 ☆2011央行两次上调存贷款基准利率 2011年，中国人民银行已于2月9日、4月6日两次上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年存贷款利率每次分别上调0.25个百分点。目前，金融机构一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。 [阳光观点]：在多种政策影响下，一季度楼市量跌价微，两次加息将继续呈现楼市继续从紧信号，促使房贷利率更高、放贷速度更慢，部分城市银行已出现首套利率为基准利率1.1倍。 ——[地方层面] ☆宁波限购政策出台 2011年2月20日，宁波市政府下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，规定即日起在宁波已有1套住房的宁波市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在宁波市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社保缴纳证明的在宁波市无房的非宁波市户籍居民家庭，暂定限购1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）。 对在宁波市已拥有2套及以上住房的宁波市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非宁波市户籍居民家庭、不能提供2年内在宁波市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社保缴纳证明的非宁波市户籍居民家庭，暂停在宁波市买房。 [阳光观点]：宁波市限购令出台后，市场相对比较低迷，住宅成交量下降明显，市场观望氛围浓厚，但其销售价格并没有回落，而呈现相对比较平稳。 ☆象山县房地产管理工作会议 2011年3月2日，2011年象山县房地产管理工作会议召开，会议明确了今后象山县房地产市场管理从三个方面提出了新举措： （一）实行企业开发担保制度。新申报房地产开发资质的企业，在审核从业人员资质、办公场所条件的基础上，要求由具备独立法人资格和相应赔偿能力的企业实行担保，并明确新批企业破产、解散等清算情况发生后的房屋质量责任承担方式。 （二）提高商品房预售门槛。新的房地产开发项目，底层、多层建筑主体结构结顶，中高层、高层建筑主体结构完成三分之一及以上，方可申请商品房预售。申请商品房预售许可的面积，每期不得低于3万㎡。项目总面积少于3万㎡的不准分期预售，鼓励现房销售。 （三）加强预售资金监管。建立商品房预售资金监管制度，开发企业在申请预售许可证时，必须提供商品房预售资金监管协议书，按月报送建设工程完成的形象进度及监管银行的预售资金收缴、支出对账单，防止预售资金挪用、抽逃现象发生。 二、近期丹城楼市运行情况 受国家各项宏观调控政策、宁波市住房限购等政策的影响，2011年1-4月份，象山丹城楼