房地产行业战略思考(北京)1123311532.pdf

房地产企业战略思考 北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 2014年10月 北京 1 目录 第一章：长期趋势预判和短期市场分析 第二章：转型时期行业五大竞争趋势 第三章：基于“资本+产业+开发+经营”的房地产业务模式 第四章：房地产战略思考的三个层面 2 中国房地产行业发展的两个核心问题 n ? 房地产行业未来还有成长空间吗？市场是否已经见顶？ ü? 一方面城镇化进程带来的巨大机会， ü? 一方面媒体不断报道的鬼城 孰是孰非？ n? 如何理解持续调控下房地产市场依然火爆？ ü? 大城市的新房，即使90平米以下，其总价也不是普通工薪家庭所能承受 ü? 首次置业比例偏低，说明城市家庭数量增长并非旺盛需求的主要推动力 ü? 明显不合理的偏低租金收益率，却得以长期维持 ü? 房价已经明显偏离自住购房者的当前购买能力，但房贷的收紧对购房需求的抑制 作用并不明显 ü? 就算在今年外部环境是如此严峻的条件下，总体成交量、成交价格均未见大幅下 滑 如果理解外部市场环境对房地产企业未来的战略选择有什么样的影响？ 未来的竞争趋势是怎样的？ 3 长期来看，支持房地产市场长期发展的人口因素仍然是“利好＞利空” ?? 数量维度：2011-2013年是中国人口增长率拐点，中小学入学人数、高考报名人 数、20-39岁 （首次置业黄金年龄段）人口数均已出现下降，但是，2025-2032 年才是中国人口总数拐点。 ?? 区域维度：我国目前城市化率约为52%，东部地区人口加速聚集现象处于日本 1960年代水平，未来还有较大加速空间。我国大都市的郊区化、逆都市化过程均 未发生，经济结构调整和高铁效应等导致的人口多向流动过程刚刚开始。 ?? 质量维度：大学毛入学率从4%增长到23%，预计2020年将增加到40%。大学本 科毕业平均年龄在22-23岁，2020年完成高等教育人群的财富创造高峰期在 2030-2050年。 4 以下现象，可能才真正意味着房地产行业见顶时刻的来临 ?? 总人口拐点。按1.4-1.8的总和生育率，该拐点将出现在2025-2032年。 ?? 城市化完成。城市化率65%一般是高速城市化的终点。按目前速度，该时点 可能出现在2030-2035年。 ?? 经济增长趋缓。1966年人均GDP超过2000美金的国家（地区），其后30年 内的GDP名义年化增长率中位数为9%。对中国，这一时段是2006-2035年。 ?? 大学毛入学率达到60%。中国可能在2030-2035年达到这一水平。 ?? 房地产在整体经济中占比过高。日本泡沫化时期，房地产行业增加值占GDP 比例为12-13%，中国目前为5.6%。 ?? 北京、上海房价达到世界最贵水平。 5 在波动中上行，将成为未来中国不动产价值及房地产行业的基本趋势 ?? 未来20年，中国城镇居民的住房问题依然难以得到完全满足。居民对于居住质量难 以满意，对房价过高的抱怨难以消除。 ?? 住房供不应求给了房地产行业广阔的空间，也使得行业始终饱受误解和指责，难以 获得舆论的认可与尊重。 ?? 在民意的驱动下，对房地产行业的制度干预将始终是一种常态。 ?? 政策对需求的抑制在短期内可以遏制房价上涨的势头，但紧缩政策往往也导致供给 进一步减少。 资金来源与景气状况的“共振”，导致每一次市场低谷都带来一个供 应不足的阶段。 链接：影响房地产行业的人口和货币因素 6 短期，2014、15年，房地产行业处于深刻的调整阶段 ?? 宏观经济：“投资驱动 房地产拉动”的经济增长模式走到了尽头