假日名居底商营销思路教程.pptx

假日名居底商营销推广建议;人生仿佛一场旅行， 走在商街就像一幕电影！;目录 Directory;PART1：市场情况分析;连续3年市场调控力度不断升级，刚需市场成为主力，投资型市场逐渐紧缩。;地方政府考虑城市发展时而“睁一只眼闭一只眼”国家也是。 但在房地产市场供需关系一直未平衡之前，投资型市场依然压力很大。; 沈城商业地产囤积量巨大，盲目恶性的开发导致市场供需关系失衡呈“供大于求”市场状态。;中观市场形式;项目名称;依云首府以及公园大道项目商业去化较快产品特点：;重点项目调研分析;;万科公园大道商业包装;渤海路;依云首府工程图;本案产品规划为“刀斧”形状，相比其他个案项目商铺规划较差，在视野及展示面上1#楼底商近邻开发大道及沈新路更具优越性。 面积区间100-265㎡之间，其中主力面积集中200平米，面积大，总价过高。商铺30%比例产品户型格局差，面积大，极难消化。 该案执行返租政策：6%/年，返还3年，返租期间商家还可以使用该商铺。;梦想天成实景图;A系列户型（167-265㎡，合计13套）;B户型（101-105㎡，合计6套）;;D户型（222-234㎡，合计3套）;畅销型产品;E户型（177㎡，1套）;产品编号;区域商业市场小结;目前项目周边商业热销局限性较强，主力热销围绕较为成熟于洪广场临街以及沿街商业，其次为成熟社区的临街门市商业； 板块内主要以生活服务类业态为主，经营也太较为集中；例如：餐饮，购物，娱乐等等……除超市以及蔬果市场大众类业态经营较好，其他生活类商业业态经营较差。投资回报率较低。 非商业区门市网点，小面积、低总价产品销售相对较好，吸引部分投资客群 区域整体在售商业不成规模，没有商业规划主题特点。;商业产品竞争环境庞大，竞争压力巨大。 正所谓：乱世出英雄。;PART2：定位及装户建议;区域分析;区域分析;区域分析;区域定位;客群分析;地铁1#的开通以及沈新路、于洪广场连成一体的全新集中商住中心。吸引二环内刚需溢出客群驻入。同时，在万科品牌带动下区域市场客群逐渐外拓。;区域客户来源分布;区域客户年龄特征分析;区域客户职业构成分析;客群定位;商铺分析;商铺分析;燕塞湖街;星海路;商铺装户???位建议;商铺装户落位建议;燕塞湖街 ;星海路 ;PART3：营销策略建议;为完成销售目标，建议展开销售模式的升级，根据三条街的产品类型及业态规划、锁定不同目标客户群、制定不同的销售、招商策略。;解决思路;营销策略;营销策略;返租模式策略分析;项目周边商网租金情况调查 1、澳海西湖印象： 燕塞湖街：46平米，地下一层,地上七米，中间楼板隔好，4.5万左右/年/平 280平米，租金15万左右/年/平； 2、洪湖一街：55.45平米，租金4万左右/年/平 3、开发大道沈新路 140平一层门市，租金在13-15万/年/平 4、澳海西湖印象300平两层商网蔬菜市场正门年租金 16万左右/年/平 5、巴黎春天130平单层商网年租金 9.5万左右/年/平 6、伯事品德137平星海路两层商网年租金 6万左右/年/平 以上均是报价，综上所述现阶段我商网初期价格可在 约300-450元/年/平;针对燕塞湖街和2号楼星海路底商先针对主力店招商来带动小商户进驻，为了保证后期经营的联系性，正常可以给予一年免租期，如果是主力店或较知名品牌，最多可以放宽到两年免租，对免租一年者，租期至少为两年，对免租两年者，租金至少为三年，两者最长租期可达5年，具体可根据商家及洽谈情况来定。;租金收取 1、针对免租一年和免租两年者，统一按季度或半年计租形式，实行上打租，提前一季度或半年支付下次租金，并于签订租赁协议之日起先期支付两个月押金。 2、租金建议前三年保持不变，第四年和第五年保持一致，并采取相应递增形式，第四年和第五年的租金范围在400-550元/平米/年。 以上租金标准最终可根据市场情况来调整。;上诉均是在标价打折之后的基础上再给予返租，在返租中根据客户类别分为两种： 投资客户，第一年的租金直接从客户当时购买商网的房款中减去，第二年再按照相应返租规定走。 自营客户，第一年的租金直接从客户当时购买商网的房款中减去，第二年的租金不予返还，并从客户办理完入住手续之后就可以享有此商网的使用权，相当于第一年给予了免租优惠，第二年我们开发商提前收回了租金。;商铺投资，贷款首付垫款两成;营销策略;营销策略;设计相关业态立体装潢效果图，针对大面积产品，难销售产品进行相关业态功能设计规划。增加经营及投资信心。;2、营销包装;;服务升级;服务升级;2、营销包装;营销包装;营销包装;商网包装;2、营销包装;1、加强户外长效传播媒介，在基