二手房交易流程与注意事项(2016年版)教程.docx

2016.10.6 凌晨2点完稿 PAGE \* MERGEFORMAT 14 二手房交易流程与注意事项（2016年版） 文：树隐摇椅惬书生 没参与过买卖二手房的人，一般都会觉得买卖二手房办手续是个很麻烦的事情，细究缘由无非有二，一是听别人说的，别人是听说中介说的。二是听中介说的。 中介为什么要说办买卖手续很麻烦？废话！中介都说实话，告诉你很容易办，那他还能挣到你的钱吗？ 当然，中介的价值主要是在提供房源上，他们收取房款的1%作为中介费，中介费里就有给你办理买卖手续的费用。中介费对于穷屌丝来说，也是一笔不少的费用，但是只要你稍微费点心你完全可以省下这笔钱。 所谓的费点心就是找房源和搞清楚办理买卖程序。 找房源，简单靠谱的方法就是搜寻你心仪小区的业主QQ群，加入后发布购房消息，如果有人有卖房意向，他们会与你联系的。本人就是通过这个渠道找到房源。 买卖手续，这个在网上确实搜不到完整详细的参考资料。一是很少有人用心去整理，二是二手房买卖手续的办理方式和方法随着政策会有改变，费力找到的可能早已不适用当前。 2016年6月-9月期间，不通过中介，笔者与卖家成功的办完了天津东丽区的二手房买卖的所有手续，一共去了三次房管局，过程并没有想象中的那么复杂。现将过程简述，以供众人参考。 整体流程：签私人协议→做房产评估→打印买卖协议→办贷款→报税与登记→领房本→交房（其它） 一、签私人购房协议 ?当买卖双方达成买卖意向后，有必要私下签订一个私人的买卖协议，内容主要有买卖双方及房子的具体信息，购房定金多少和使用情况，双方违约赔偿金额等。 很多人会担心房源的真实性，害怕被骗，毕竟买房子的钱不是个小数目。其实也没必要那么害怕，需要做以下几点： 1、核对房本信息 2、房本房主与卖方身份匹配 3、到房管局官网查验房本的真伪，需要记住房本编号和房主身份证号码。 4、如果房产有共权人，需要有共权人的卖房同意。 5、是否还完房款，已注销房产抵押 6、涉及到交税，看看此房购买了几年。 中介核实房源无非也就是这几项，而且这个核实也很简单。 达成购房协议后，一般要签个协议，交购房定金，这个是私人协议，与房管局的打印协议不一样。定金交多少，双方商量，买方违约，按理说定金就没有了。需要注意的是卖方违约的资金赔付，一定要尽可能的写高。为什么呢？如果在购房手续办理期间房价出现暴涨情况，违约赔付少，卖方违约成本低，赔钱给你，他也赚，而这个房产增值应该是你的。只有高赔付，卖方才会继续进行买卖，这是保护自己的利益。笔者当时与卖方签的违约赔付就不高，庆幸的是在等待领房本期间房价才突涨。 还有购房定金的使用，一般情况下都是充当首付款，这个定金是你的钱，除非你出现毁约行为。你要写明卖方不归还定金给你做首付时，卖方的违约赔付金额。 二、评估报告 作为买方，二手房房产的评估报告是需要你花钱去做的，这个做评估的机构很多，通过网络，通过同事朋友都可以找到，实在不行你就去房管局，随便找个中介，他们都会给你联系方式的。 房产评估的费用一般是评估价的0.05%，这个价格不是死的，你可以与其商量，货比三家，找最便宜的，一般是500-2000元。在决定做评估之前一定要讲好价格，不然等人家评估做好了，不管是不是熟人介绍的，你就等着挨宰吧。 评估报告一共是三本，做评估之前要跟卖方沟通好，确定做哪个银行的。为什么要选银行？因为这个涉及到后续的买方贷款和卖方收房款。举个例子，与卖方沟通好，你做了建设银行的评估报告，卖方需要准备一个建行的存折，这个折子在去房管局打印协议时需要在房管局备案的，用来收房款。打完协议后，买方就可以拿着相关材料去建设银行申请贷款了。 三、打印买卖协议 打印买卖协议是在房管局办理二手房买卖手续的第一步。天津东丽区房管局已经可以微信预约取号，这个微信公众号在后面还可以预约登记与报税。 写一下打印买卖协议的流程： 1、预约打印协议 2、准备材料 ?①卖方双方到场 ?卖方带房产证原件 ③买卖双方“家庭成员”二代身份证原件和复印件 ④买卖双方“家庭成员”户口原件和复印件 ⑤卖方结算账户存折（原件和复印件，存折与评估银行一致） ⑥卖方双方手章（简体字章） ⑦贷款买房的带评估报告 ⑧买卖双方婚姻证、夫妻双方2本（原件和复印件）；离婚 证（需离婚协议） INCLUDEPICTURE \d /mmbiz_jpg/EGrr6LqRKd7xWo5XtLLmZh8wEcbWUnVWAcur7OA7GXFxSXy3JDhtfMXbUCWZicDokEy0KJS6pXHQGqY8iaia6ssqg/0?wx_fmt=jpeg \* MERGEFORMATINET INCLUDEPICTURE \d C:\\Users\\ADMINI~1\\AppData\\Local\\Temp\\ksohtml\