济南世茂综合体项目市场定位报告(TTS)171页.ppt

;第一部分 济南市场概况; 宏观大势分析;限购 42个城市出台限购令;政策对济南影响; 城市发展格局分析;对外形成区域中心;中疏;奥体中心;总结; 整体市场分析;固定资产与房地产投资;土地市场供求平稳，以住宅、商业用地为主，且正在走向立体发展时代;济南施工、竣工量对比分析（2003-2010，单位：万㎡）;;总结;第一部分 济南市场概况; Part 1 商业市场分析;2011年3月，纯商业销售面积达到2.2万平的峰值，1-12月商业成交面积共4.8万平。 济南商业整体供应量比较平稳，新增供应量较少，主要以消化市场存量为主。;综合性、高档次商业进驻济南，提升了济南商业成熟度，济南商业市场迎来繁荣成熟关键时期;济南市传统商业核心就在泉城路-泉城路商圈这一商圈云集了济南市众多商家名店，形成了一个在济南市具有领导??位的核心商圈，是市级商业中心； 济南市还有两个市级商业副中心经四路商圈、洪楼商圈； 除了上述三个主要的商圈外，济南市还有英雄山商圈、北园商圈等多个区域性中小型特色商圈。 ;;泉城路商圈中主要为百货和超市业态，一站式购物目前包括恒隆广场、万达广场，未来供应有贵和二期等。;;济南市第二大商圈，众多百货及品牌及专卖店都在此区域扎根，但整体档次中低，未来仍有较大的提升空间;;英雄山商圈;北园大街商圈;从城市商业格局看：城市商业发展不均衡，除泉城路商圈、洪楼商圈等核心商圈逐步成熟完善外，其他次级商圈发展缓慢的状态； 从城市商业消费格局看：城市高、中、低档商业布局定位，泉城路商圈为中高端集中性商业，洪楼商圈为中端潮流商业，经四路商圈为小商品批发商圈，奥体文博区域目前没有形成有效的商业消费市场； 从城市商业环境看：济南各个商圈的形成都受到交通、区位和商业设施等因素的影响，泉城路依靠核心的地段、完善的商业设施和浓厚的商业氛围，成为济南的核心商圈并已逐步成熟完善； 从商业平台看：大部分商业物业，设施落后，商业空间拥挤，物业形态单一，商业功能单调，缺乏体验式、主题化商业物业，平台水平比较低； 从商业消费状况看：城市功能定位明确，城市商业档次消费层次较为全面，济南整体消费状况整体保守，中心城区中高端消费群体集中，极具发展中高端、高端的商业的消费基础。; Part 1 商业市场分析;目前在售的商业主要集中在市区中心，特别是泉城路及泉城广场附近，竞争激烈。;济南在租售以及即将供应的商铺类型以底商、商业街和集中商业形式为主。;商铺面积;商业步行街依靠核心地段价格最高，达到35000元/平米以上，社区商业价格在20000-28000元/平米，泉城路商业价格普遍高于平台价格，价格主要集中于35000-50000元/平米左右;市场上的商铺总价主要集中在两个区域，商业步行街和集中商业总价主要在核心主力价格集中在700－1200万;从商业分布看：销售型的商业主要集中在城市中心区，郊区销售型商铺较少，泉城路片区商业投资市场供应较高，竞争较为激烈； 从商业销售的类型看：畅销商业主要分为社区底商和商业步行街，商业步行街主要集中在泉城路周边，凭借优越的地段实现较高的价格，在售的集中商业相对缺乏； 从商铺面积看：商业步行街和集中商业主流产品面积集中在50-150平米之间，多为单层店铺； 从销售价格看：城市中心地带商铺价格最高，泉城路周边价格最高可达10万元/平米，整体均价在4-6万元/平米，普遍高于市场平台价格，总价价格主要集中在700-1200万元区间； 从商铺竞争看：泉城路周边商业目前及未来供应量较大，由于恒隆、万达等高档购物中心的加入，中高端商业氛围逐步形成，在竞争激烈的同时，商业市场机会优势明显；; Part 1 商业市场分析;区域商业环境;区域商业环境;泉城路商业体量较大，多为中高端集中性商业，主要业态为百货和超市，但以恒隆广场为主的购物中心和以泰府广场为主的商业步行街正逐步崛起。;泉城路集中商业多以出租为主，少部分商业散售；泉城路商业的租金和售价处于济南市最高水平，商业租金在350-750元/月/平米区间，售价3.8-11万元/㎡之间。;商业业态：区域商业形态多样，百货和超市是主要存在形态，大型购物中心和商业步行街等聚集性整体商业已逐步形成； 商业规模：商业规模普遍较大，体量多在4-20万之间，大型购物中心均在10万以上，竞争激烈； 功能业态：泉城路是一条具有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功能的步行商业街，极具中高端购物中心、家电经营、百货经营、黄金珠宝首饰经营和精品服饰经营等为一体。 商业销售：只有少量商铺散售，售价普遍高于平台价格，