第九章房地产估价程序与估价报告.pptVIP

第九章 房地产估价程序与估价报告 第一节 房地产估价的程序 第二节 《房地产估价规范》与估价报告 第三节 《城镇土地估价规程》与土地估价报告 第四节 《农用地估价规程》和农用地估价报告;学习目标 ;第一节 房地产估价的程序;一、明确估价的基本事项;二、拟定估价作业方案;三、搜集所需要资料;四、实地查看估价对象;五、选定估价方法;六、选定估价方法计算;七、估价结果的书面表达;第二节 《房地产估价规范》与房地产估价报告;二、估价报告概述 估价报告的写作要求由4方面：全面性、公正性和客观性、准确性、概括性。 三、房地产估价报告 一份完整的房地产估价报告通常包括下列八个部分内容：封面；目录；致委托人函；房地产估价师声明；房地产估价的假设和限制条件；房地产估价结果报告；房地产估价技术报告；附件。 ;四、房地产估价过程中方法???使用和选择; 部分(局部)房地产作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到该部分(局部)房地产在整体房地产中的作用，能否独立使用，是否可以独立变现，并注意到土地的分摊和公共配套设施、人流、物流交通通道的合理的享用问题，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。 ?; 乡镇企业用房作为抵押物进行抵押价值评估时，应注意到其占地面积的土地征用批准权限和政府规划管理部门对该用地的规划限制条件。根据不同地区政府相关部门土地征用面积批准权限和规划限制条件，获得权限内政府相关部门的认可，方可设定抵押，在估价过程中应考虑补交土地征用补偿费用、土地出让金等因素，估价方法可选用成本法、市场法或收益法。 ? ?; 在建工程已完工部分作为抵押物，进行抵押价值评估时，应充分考虑后续工程的成本、费用，确定开发成本中开发商利润的取值时，因其利润在完全竣工时才可能全部体现，应采取保守原则。估价方法可选用成本法、假设开发法和市场比较法。; 2、房地产投保时的保险价值评估 房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，不应包含土地价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。 ;3、房地产拆迁评估; 如在一些房地产市场尚不够发育的地区，就难以采用市场法估价，即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不太实用。对于特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，或被拆迁房屋周边房地产市场不完善，不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性。尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。 ;XX体育娱乐城部分房地产估价技术报告(节选) (一)房地产实物权益状况因素分析 XX体育俱乐部为一栋四层框架结构商业用房。本次估价范围为第一层轴7—9×轴B—E及第二、三层整层，其中第一层轴7—9×轴B—E用途为厨房操作室，建筑面积约120.20 m2，第二、三层为餐饮营业用房，建筑面积约2508.50 m2。 装修情况为：第一层轴7—9×轴B—E为普通粉刷；第二层：地面铺花岗岩或大理石，墙面为木质墙裙镶贴大理石，天棚为两级艺术吊顶；第三层：普通装修。因第二层装修时间较早，装修部分有不同程度的损坏。 XX体育俱乐部1994年建成，XX实业有限公司拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权，土地使用年限截止至2034年。; (二)区位状况因素分析 XX俱乐部位于XX市XX区新华下路特5号，属XX市城区四级地段。估价对象东临新华下路，处于发展大道与建设大道中段，周边有XX区区委、XX区房地产管理局等政府机关及建银大厦、国贸大楼、XX图书城等大型物业。估价对象所处地区属XX市新建城区，随着近几年的建设开发，周边大型物业较多，交通便利。  (三)市场背景分析：(略) (四)最高最佳使用分析：(略) ; (五)估价方法选用 估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查，根据估价对象的特点及估价目的，确定运用市场比较法、成本法、收益法作为本次估价的基本方法，其技术路线如下： 1．根据《房地产估价规范》，“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法作为主要估价方法”，本估价报告采用市场比较法，遵循市场比较法可比实例的选取原则，根据估价人员掌握的房地产交易市场资料，在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用途、规模、档次、建筑结构相同或相似的近期交易实例作为可比实例，对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析，建立估价对象与可比实例的价格可比基础，并分别进行交易情况修正、交易日期调整、房地产状况调整，求取估价对象房地产比准价格。 ; 2．根据成