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天越湾项目广告策划书 天越湾楼盘介绍 1.项目地理位置 天越湾座落于天下第一风水的太平洋西岸，环渤海经济圈内的烟台东部海滨。烟台地理位置优越历史悠久、人杰地灵，物产丰富，四季分明，冬无严寒干而不燥，夏无酷暑润而不湿，特别是盛夏润而不湿，更是区别于周边滨海城市的最显著的特点。获得了联合国人居奖、投资环境金牌城市、最佳中国魅力城市、中国优秀旅游城市、全国最安全城市、最具投资吸引力城市及国家环境保护模范城市荣誉称号。具体位置位于莱山区滨海中路1599号。 项目楼盘自然景观 银河怡海·天越湾项目，北倚碧波荡漾的湛蓝大海，南拥葱郁无边的50年原始黑松林，周边森林环绕，山海相间，是世界上罕有的原生态养生海湾。整个项目依托城市罕有的北纬37度维线怡人气候，以“世界八大湾”（香港浅水湾、悉尼双水湾、东京东京湾等）的精良工艺，专为世界名流打???的私属东方“夏宫”。未来，必将书写世界百年建筑史上的宏伟篇章。 楼盘经济指标 经济指标指标数据总占地面积1190亩总建筑面积100万平方米物业公司英皇物管总 户 数约2517户户 型一室一厅一卫、两室一厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫，户型建筑面积130～380平方米户型特点板式结构建筑，采光、通风性能好，一梯两户，建筑密度小，无对视，私密性好入住时间2012年12月31日市场分析 营销环境分析——SWOT分析 优势：自然环境优势；高档景观房产定位，紧邻养马岛跑马场、养马岛高尔夫球场、蛤堆后国际高 尔夫球场、雨岱山游艇码头、塔山游乐园、烟台一中等。交通便捷，居者既能享受景观又能随时步入 都市，享受都市生活的便捷。良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势；受过严格培训 的职业顾问，为顾客提供挑楼、买楼到入住后的全程服务。 劣势：本案所在地区离市区稍远；本案是招商引资项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但其名 度与信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程；不同品位的建筑类型融合在一 起，建筑形态稍显繁杂，在一定程度上影响到本案的形象推广。 机会：烟台市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成；房地产市场也已发展至较成熟阶 段，特别是本年度烟台市房地产价格增势强劲，预示着烟台市的房地产市场进入一个快速增长的阶段。 烟台市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促进烟台市正在向一个现代化的大城市 方向发展。本项目在烟台市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本项目在烟台 市楼盘项目的卓越品质，使本案有了塑造品牌的基础。 威胁：与本案处于同一区位的有三个竞争楼盘，项目的建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融 合的特点形成鲜明对比，给本案造成了一定的竞争压力。本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一 种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响力度和推广力度。烟台市人口 有限，多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险。作为 烟台市郊区的楼盘，本案所处区块要形成一个成熟的住宅区还需要一段时间，消费者对该地块的认同 也需要一段时间。 目标顾客分析 在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。 ①按购房动机划分为居住者、投资者。 ②按地理位置划分为下列两类人群：烟台市本地人及在烟台市工作的外地人；周边地区想将本项目作为第二居所的人士。 项目分析 银和怡海天越湾项目共分四期，主要为独栋、联排别墅及高层。银和怡海天越湾由游艇码头、滨海 商业、住宅、小学幼儿园私家会所、黑松林生态公园等五大部分组成。滨海商业包括五星级酒店、旗舰餐饮店、酒吧一条街、夜总会、日韩料理、茶楼、超市、泳池、桑拿、美容美发、健身会所、银行、产权式酒店公寓等；住宅包括别墅、花园洋房、高层和超高层。市场定位为高端商业住宅。 竞争对手分析 周围楼盘有世纪华庭、橡树湾等项目。世纪华庭项目居城市东方，城市未来发展核心内，北临黄海，是新城市中心150万平米南山世纪城的重要组成部分。总建筑面积42万平方米，共15栋板、塔式高层住宅2000余户。层数以33、34层为主，建筑高度100米，西南角为39层，高120米的超高层住宅。与周边烟台国际博览中心、南山皇冠假日五星级酒店、世纪大厦形成一体，打造协调雄伟的烟台首席建筑综合体。由南向北依次布置了沿街商铺、转角商铺等。考虑到土地利用率和城市形象，西南郊转角商铺上增加高层商住楼，主要以小户型为主，立面处理以简洁、挺拔的形式与周围的公共建筑相协调。 橡树湾，国际人文社区，位于风景秀丽的烟台新城莱山区，以都市海景小公寓，户型30-90平方米为主力产品，融汇中西建筑风格，传承世界海湾区人居精髓，西北依凤凰山，东