29第六章第二节经济评价指标(2013新版).docVIP

2013房地产估价师考前辅导精讲班 《房地产开发经营与管理》 经济评价指标与方法（二） ★ 内容讲解 第六章 经济评价指标与方法 第二节 经济评价指标 一、投资回收与投资回报 房地产投资的收益，包括投资回收和投资回报两个部分。投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。例如，金融机构在向居民提供抵押贷款时，借款人在按月等额的还款中，一部分是还本，另一部分是付息；对于金融机构来说，借款人的还本部分就是其贷款（投资）的回收部分，借款人的付息部分就是其贷款（投资）的回报部分。 如果用公式来分析，最容易理解的是利用等额序列支付的年值与现值之间的关系。从前面的介绍中，我们知道： （史记：等额序列支付资金回收系数公式） 上式中的Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回报，此时投资回报率为i；而就是投资者的投资回收，是投资者提取折旧的一种方法，即储存基金法。如果将作为年值，则其折算到项目期末的终值正好等于P，这正好反映了一个简单再生产的过程。 投资回收和投资回报对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。 史家解读： 1．把当作A，代入等额序列支付终值系数公式，得出F＝P。 2．在房地产开发投资中，投资利息一般计入开发成本，算投资回收，开发利润算投资回报。 3．建议大家参阅理论教材247－248页关于报酬率的内容。 【2012年试题】对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（ ） 答案：× 见教材P177 解析：房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。 二、经济评价指标体系 房地产开发投资项目经济评价的目的，是考察项目的盈利能力和清偿能力。 盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。其??，静态指标是在不考虑资金的时间价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标。（史记：此说法有待商榷，考虑资金时间价值有两种方式：一是用折现方式，二是用计算利息的方式，参见理论教材327页）静态指标的计算简便，通常在概略评价时采用。动态指标是考虑了资金的时间价值因素的影响，要对发生在不同时间的收入、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算出来的经济评价指标。动态评价指标能较全面反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。 清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构更加重视项目偿债能力的评价结果。 应该指出的是，由于房地产开发投资项目与房地产置业投资项目的效益费用特点不同，在实际操作中，两种类型投资项目的经济评价指标体系略有差异（表6－2）。 房地产投资项目经济评价指标体系　表6-2 项目类型盈利能力指标清偿能力指标静态指标动态指标房地产开发投资（出售、出租和自营）成本利润率 销售利润率 投资利润率 静态投资回收期财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期（出租、经营）借款偿还期（出租、自营） 利息备付率（出租、自营） 资产负债率房地产置业投资（出租、经营）投资利润率 资本金利润率、资本金净利润率 现金回报率、投资回报率 静态投资回收期财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期利息备付率 借款偿还期 偿债备付率 资产负债率 流动比率 速动比率（短期指标）【2007年试题】下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（　）。 A．净现值 B．投资利润率 C．现金回报率 D．静态投资回收期 E．内部收益率 答案：BCD 解析：净现值和内部收益率属于动态指标。房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。 【2009年试题】借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。（ ） 答案：× 解析：投资回收期不属于清偿能力指标，属于盈利能力指标。 三、全部投资和资本金评价指标的差异 房地产投资活动中全部投资的资金来源，通常由资本金（又称自有资金或权益投资）和借贷资金（又称债务投资）两部分组成。投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。由于投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用（利息、融资费用和汇兑损失），因此只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够