第一节！物业管理的内涵.PDFVIP

书第 一 章 ! 导 !! 论 第一节 ! 物业管理的内涵 一!物业管理的基本概念 物业管理的历史在西方国家已有一个多世纪了然而#我国的物业管理只是在改革开 放!经济体制由计划经济向市场经济转变过程中才出现和发展起来的新兴行业因此#在我 国#很难找到$物业%和$物业管理%的统一概念 一’物业的含义 $物业%一词译自英语 ! # ! $% 或 $’%(%$ #由香港传入沿海!内地#其含义为$财产%!$所 有物%!$房地产%等在国外特别是东南亚地区#它是作为房地产的别称或同义词而使用的 物业是一个较为广义的范畴#而现实之中人们往往取其狭义范畴加以理解所谓物业# 一般而言#是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的房屋#以及与之 相配套的设备#市政!公用设施#房屋所在的土地与附属的场地!庭院等 物业可以理解为单元性的房地产物业一般以$宗%作为计量单位一套住宅是一宗物 业#一栋高层写字楼是一宗物业#一个厂区也是一宗物业另外#物业也论大小#大物业可分 割为若干小物业 房和地不能人为分割#房随地走或者说地随房走是房地产经济学的一般规律#也是房地 产管理中的通行做法$物业%一词的英文意思所表达的不动产!房地产的意思#也是房地产 集合的含义 物业通常根据其使用功能和管理特点的不同来进行分类根据使用功能的不同#物业 !#$%’ ! 可以分为( ! 居住物业#如住宅小区!单体住宅楼!公寓!别墅!度假村等 商业物业#如综 合楼!写字楼!商业中心!娱乐场等 # 工业物业#如工厂厂房!仓库等 $ 其他物 业#如 车 站!机场!医院!学校等根据物业管理特点的不同#物业又分为( ! 住宅管理基于住宅是 人们最基本的生活场所#因此最为人们所关注 写字楼管理由于写字楼进驻的客户一 般是国际交往的办事处!国内商务办事处和一些重要机关等#因此期望值是很高的 # 商厦 管理商厦的物业管理最核心的问题是吸引顾客#因此树立形象是最关键的 $ 工厂厂房! 仓库管理工厂厂房一般都有较为特殊的要求#因此难度是最大的 二’物业管理的含义 物业管理英文名称为 ! # ! $% )(*( + $)$*% #简称 ,- 同$物业%一词一样#也来源于港 台地区 物业管理也有广义与 狭 义 之 分广 义 的 物 业 管 理 是 对 财 产!资 产 的 管 理#如 对 生 产 资 料!生产工具等的管理均属于物业管理的范畴由于资产!财产的范围很广#因此广义的物 业管理甚至可以说无所不含本书所阐述的物业管理是指狭义的物业管理#即对房地资产 等的管理 当前#对于狭义的物业管理#具有以下几种不同的定义( 国务院颁布的)物业管理条例*指出#物业管理是指业主通过选聘物业管理企业#由业主 和物业管理企业按照物业服务合同约定#对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修!养 护!管理#维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 中国物业管理协会认为#物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托#依照国家 有关法律规范#按照合同和契约行使管理权#运用现代管理科学和先进技术#以经济手段对 物业实施统一管理#并为居住者提供高效!周到的服务#使物业发挥最大的使用价值和经济 价值 而业界所指的物业管理#是指业主通过选定物业管理企业#由业主和物业管理企业按照 物业服务合同的约定#对房屋以及配套的设备设施和相关场地进行维修!养护!管理#并保持 相关区域内的环境卫生和秩序的活动 众所周知#物业管理是一项寓管理于服务之中的活动#因此以上概念均侧重于服务我 们知道#物业管理的各项工作是由物业管理企业来实施的因此#有必要将物业管理上升到 管理学的角度进行研究 所谓管理#是指为完成一项任务或是一个过程所进行的计划!组织!指挥!协调!调度!控 制和处理等管理是一个动态的过程#是系统工程#亦属于软件工程 据现代管理科学的要求#物业管理是在对物业管理服务进行营销的过程中所实施的计 划!组织!指挥!协调!控制等的全面!全员!全过程的一系列活动这一管理活动的目的是让 业主或住用人获取最大的满意度#以及最大的价值 根据物业管理的实施程序#可以归纳出如下六个环节#其关系示意图如图 ./. 所示 物业管理在我国出现 至 今 不 过 二 十 多 年 的 历 史#尚 处 于 为 发 展 商 做 售 后 服 务 的 阶 段 然而#在国外# 01 世纪 21 年代房地产发展的高峰期已经过去#房地产市场供求关系发生了变 ! ! # ! !!#$ % ’(!)* +* ,-!./ 0 ( 12 34!56 78!9: ; =!?@ A B 图 !! ! 物业管理程序 化#房地产商建造的房屋逐渐减少#许多企业包 括 个 人’拥 有 物 业 的 时 间 较 房 地 产 投 资 商 长#这使得物业管理人员的工作更加稳定#从而可以长期承包这些业务