叶剑英基金会东莞虎门项目前期策划教程.pptx

叶剑英基金会东莞虎门项目前期策划报告;虎门经济发展概况;宏观经济;社会人口;财政与消费;城建规划;区域规划;交通网络;专业市场;项目概况;;虎门房价有望与广深“接轨”，各房企大佬长远看好虎门市场。 　　自万科通过万科紫台开辟虎门市场，并且实现了品牌落地。接着，万科乘势追击，开发“万科金色里城”，扩大虎门版图。2013年万科斥资31亿元斩获虎门大宁四宗商住地，是目前市场畅销的标杆大盘——南部湾万科城。虎门成为万科布局的重心，品牌影响力显著。虎门是东莞经济实力发达强镇和人口大镇，吸引了万科、万达、佳兆业、金地等龙头房企布局，虎门成了品牌房企云集的区域。; 本项目属于城市中心住宅，城市中心区位是项目必须充分发挥的优势;虎门城市中心新豪宅标准创建者！ 虎门城市中心高端住宅的领航者！ 虎门城市中心高端住宅的新王者！;1、三高要求：高形象、高速度、高品牌提升 2、入市时间：2016年第四季度 3、销售目标：2016年年底实现6个亿（附成本分析表）;思考： 在今天的虎门， 这样一个天赋高端项目， 应针对哪些人？ 该做什么样的产品？ 如何营销？ 才能实现我们的“三高目标”？;虎门房地产市场发展情况;1;2015年6月25日，编号为2015WG017-18位于虎门博涌社区的2宗商住地进入竞拍阶段，两宗地块占地面积分别是2.9万㎡、3.3万㎡，容积率均是3，最终东莞市万胜房地产有限公司分别以底价40023万元、45270斩获，折合楼面地价均是4500元/㎡。;;自11年新政调控以来，受楼市大势影响，虎门住宅由供不应求转向供大于求！ 2011年市场整体供应为3484套，成交2524套，市场整体供大于求！ 60-100平米为虎门的主力去化的合拼前户型，占虎门总成交量的45%！;11年1-11月虎门住宅市场排名;在售项目11年洋房面积区间销售套数情况;虎门市场别墅累积供需比;在售项目11年别墅面积区间销售套数情况;2008年至2011年11月整体成交均价变动不大，不部分时间维持在7000元/平米左右；即使在08年低东莞楼市最惨淡的时候，虎门楼市也只是小幅调整，此后从09年开始成交逐渐放大，价格节节攀升；10年受供??匮乏拖累，成交较为平淡；而随着虎门国际公馆、万科紫台的入市，精装洋房和别墅成交拉高整体均价，目前价格依然能保持在相对高位。;10;虎门楼市表面上看，住宅存量都以100平米以下为主，实际上是合拼之前的状态，大部分楼盘存量是在120平米以上居多。;;虎门市场潜在供应;万科·紫台;14;15;该项目定位:虎门50万㎡顶级山水公馆; ;个案分析——海岸国际;个案分析——滨江花园;38;虎门房地产市场总结与展望;市场热销户型导向：;面积段;项目名称;数据来源：合富辉煌（东莞）市场研究部;;思考：面对竞争对手，本项目应采取怎样的产品竞争策略？;竞品对手分析;龙泉豪苑;项目定位：豪宅 主力户型：170-560平米大户型 预计入市时间：2010年下半年;;项目定位：豪宅 主力户型：200平米左右大户 预计入市时间：2010年下半年;;项目定位：虎门地标豪宅 主力户型：3房4房 预计入市时间：2010年下半年;;项目定位：虎门国际豪宅大社区 主力户型：洋房主力为110-120平；联排200平；独栋380-580平 预计入市时间：2010年下半年;;项目定位：虎门国际豪宅 主力户型：78-98 ㎡ 的2+1房，129 ㎡的3+1房 预计入市时间：2010年下半年;;宏观背景：适当控制风险； 市场竞争导向：本项目地块综合质素较优， 但在未来竞争中优势不是特别突出和明显。;;顺势而为，打造虎门最高端形象;目标客户导向;客户定位导向;客户趋势：从购房对象看，新虎门人（主要指长期在虎门做服装等生意的浙江、福建、潮汕人）是主流，其需求和购买力强大，本地人其次，港台深圳客属第三层级；从置业次数看，主要包括首置、首改及再改客户。新虎门人和本地人将是本项目的重点目标客户。;;【客户地图】;客户需求导向;【客户特征及需求之一】;【客户特征及需求之二】;生活理念： 向往城市、向往现代生活，同时又有浓厚的地域情缘。 心理特征：此时已经步入社会的主流阶层，得到一定的社会认同和尊重，并且随着见识和接触社会层面的提高，其已不在满足一般的物质生活。他们开始追求一种有品位的生活，开始追求生活的质素。 行为表现：关注健康、关心家庭，生活中偶尔会体验更高层次的生活享受，但更多时间仍为追求更高层次的生活而工作。喜欢与自己身份、地位相符的人交往。 对居住生活的要求：比较注重小区周围的环境和绿化，注重物管与配套服务，向往一种有现代感、有品位、有文化氛围的住宅社区。强调小区应该有老年人的活动场所，小朋友的嬉戏乐园和年轻人的运动设施;目标客户需求户型和面积段分析;在开放式访谈中，客