公司开发项目操作手册与管理规定(修改后).doc

PAGE  第  PAGE \* MERGEFORMAT 28 页 第一部分：项目决策阶段 一、市场调查报告与可行性分析08 1、市场调查报告08 2、项目可行性研究阶段编制可行性研究报告12 二、调研土地状况18 三、概算投资成本、预算项目收益20 四、项目确定30 五、组建项目管理班子31 六、取得土地31 七、土地接管40 八、项目定位43 第二部分：项目前期办证阶段 九、针对项目成立公司51 十、国有土地使用证办理56 十一、编制设计任务书58 十二、设计招标60 十三、规划方案报审66 十四、申报计划立项69 十五、申办《建设用地规划许可证》70 十六、建筑设计优化72 十七、日照分析报告的编制和报送76 十八、建筑日照分析80 十九、扩初设计及审查83 二十、扩初设计送审86 二十一、项目立项报告、环境评估报告89 二十二、申办《建设工程规划许可证》90 二十三、委托现场地质勘探92 二十四、房地产开发办证流程96 二十五、房地产办证费用……………………………………….100 第三部分：项目工程管理阶段 二十六、三通一平跟踪管理103 二十七、施工总承包招标104 二十八、工程报建111 二十九、工程安全质量报监113 三十、申领施工许可证116 三十一、临时施工用水、电配套118 三十二、申办开工红线点和标高点120 三十三、施工图纸管理122 三十四、施工记录124 三十五、施工图纸会审和设计交底125 三十六、工程例会128 三十七、编制会议纪要130 三十八、现场记录132 三十九、施工图内审134 四十、施工图设计交底137 四十一、施工技术方案优化140 四十二、编制工程预算142 四十三、编制项目计划书144 四十四、审核工程量148 四十五、工程拨款150 四十六、甲方采购152 四十七、施工安全管理157 四十八、施工安全巡视 162 四十九、施工图修改165 五十、现场签证168 五十一、样板引路和封样验收170 五十二、工程质量事故处理174 五十三、土建工程隐蔽验收178 五十四、安装工程隐蔽验收程序182 五十五、公建配套185 五十六、供电配套189 五十七、供水配套195 五十八、排水配套199 五十九、消防配套202 六十、燃气配套207 六十一、环卫配套210 六十二、卫生防疫报批212 六十三、通信配套215 六十四、有线电视配套工程217 六十五、绿化配套220 六十六、小区安全防范配套223 六十七、邮政配套226 六十八、门牌报批227 六十九、申办“使用粘土砖”核定228 七十、人防结、建施工程建设管理229 七十一、工程竣工档案编制验收和报送236 七十二、申办规划验收243 七十三、公司内部验收246 七十四、竣工备案制验收247 七十五、项目总结255 七十六、项目资金管理258 七十七、项目贷款262 七十八、项目经济效益测评265 七十九、成本管理267 八十、成本核算272 八十一、产地产涉税税种及基金费操作一览表……………….276 第四部分：项目销售阶段 八十二、编制营销策划书278 八十三、选择和确定营销代理280 八十四、委托勘测面积282 八十五、楼书及宣传资料制作284 八十六、申办预售许可证286 八十七、商品房定金合同的网上备案288 八十八、组织房展会290 八十九、商品房销售合同的网上备案和登记292 九十、申办入户许可证295 九十一、申办大产证298 九十二、代办小产证301 第五部分：项目移交物业. 九十三、选择物业管理单位303 九十四、物业移交和接管307 九十五、预售商品房的物业交付310 第六部分：公司项目管理制度与管理规 公司组织机构图315 地产项目开发流程与职责分配简表一316 地产项目开发流程与职责分配简表二317 董事长职责319 总经理职责320 总工职责322 工程部职责324 综合部职责327 预算部职责330 策划营销部职责331 采购部职责333 工程师职责335 财务预算管理制度336 财务管理制度338 工程款支付财务管理制度343 销售流程财务管理制度347 工程签证单管理流程351 车辆管理制度352 员工激励机制353 印章使用管理规定354 物品采购申请表358 物品采购批准单359 物品入库单360 物品出库单361 行政公章盖章批准表362 职工入职登记表363 工程进度款申请批准表364 费用报销单365 财务转账审批表366 工程结算审核定案单367 工程量签证单368 工程联系函件发出登记表369 施工图发放记录表370 外部送达文件、函件登记表371 资料借阅登记表372 第一部分：项目决策阶段 一、市场调查报告与可行性分析; 1、市场调查报告 1.目