八桂绿城2016年度营销方案20160111-1.ppt

蓝山郡项目2011年总结2012年营销总纲;报告思路;2015年营销回顾;推售总结;顺销余货;*;别墅推售小结： 推货： 别墅上半年自然销售为主，下半年增加广告投入，利用年末节点加推新品。 去化： 受市场影响，上半年别墅整体去化不佳。 在年末的节点配合下，加推别墅新品，取得了全年相对较好的销售成绩。;推广总结;全年推广分析;;2015年营销期间无主题活动，圈层营销活动的关联性不强，对老客群挖掘不足，前期噱头感不足，导致上半年现场逼定较困难，后期噱头有效增加了成交率。;别墅营销推广小结： 推广主题：推广诉求明晰，但推广主题整体调性不够，且识别度不够；建议：保留诉求的明晰，通过形象的改变，树立新别墅形象，提升别墅信息的传播； 推广渠道：虽结合节点有增设电台、报纸等渠道，但由于沿用时间过短，对渠道的有效性难以掌握；建议：增加1~2个有效渠道，延长渠道采用时间； 营销活动：上半年现场活动投入不足，圈层活动未能有效开展，导致现场未能通过活动蓄客及逼定客户。建议：增加活动的成本投入，重点开展针对目标客群的圈层活动。 ;展示分析;2015年上半年，经历过较长时间，现场商铺门投画面陈旧、文案信息过时，且由于新广告公司未能招标的原因，导致整改时间滞后，现场整体展示效果较差。 8月份有效利用原广告公司设计师设计新画面，那洪大道一侧商铺门投、售楼部导引等多项展示画面得到更换，有效促进了销售。 目前，那洪大道一侧树木、销售中心入口、清水样板房等重要展示部分仍未执行，一定程度上影响到了展示区的完整性。同时园林细节等有待进一步完善。;客户分析;全年项目新客来访量汇总;成交客户地图;成交客户居住区域、获知途径分析;三、成交客户职业分析;五、成交客户家庭结构;七、成交客户置业目的分析;;;营销总结;1、推售：整体推售以顺销为主，按节点推售的思路明晰，但了半年未能有效利用节点噱头，缺乏推售节奏的控制以及产品的搭配，导致错失了节点的利用。;1、推售：推货噱头必须明晰，在市场行情得不到好转的情况下，为了保障项目的出货速度，产品线必须合理搭配，同时合理的推售噱头也是保障走货速度的关键。;目标分析;16年整体营销目标需结合宏观调控和市场背景，项目剩余货量所提出，全年需完成1.6亿的销售额。;目标分解原则;目标分解：1.6亿=？;目标分解;市场分析;宏观环境;稳定的政策促进市场的平稳发展;宏观市场;土地市场开闸放量，成交将现井喷,同比去年大量猛增;宏观环境总结;市场分析;全市住宅预售情况 同14年比较，15年的住宅的预售量大幅度在下半年增加，特别在年底，达到顶峰。;全市住宅签约情况 （1）签约量 南宁市场整体的签约速度加快，继续保持着稳步上升的水平。;签约价格 住宅签约价格为6842元/㎡，扣除5000元/㎡以下低价单位及别墅签约量后，实际签约价格为6917元/㎡。;签约面积分布 15年南宁住宅市场签约仍继续以75-90㎡及90-105㎡的二房/2+1房刚需产品为主， 120-144㎡的三房/3+1房改善型产品需求比例扩大。;全市别墅预售情况 全市别墅物业同比去年预售略有上升。;全市别墅签约情况 （1）签约量 同去年相比较，别墅签约量有所下滑。;签约价格 2015年别墅签约价格有所下降，令全市整体价格走低。 ;别墅市场;别墅总体分布现状;别墅竞争分析;主要竞品推售情况;龙胤花园;龙胤花园三期由40栋独栋别墅、18套双拼别墅和101套联排别墅组成，项目临邕江、蓉茉江而建，不仅江景资源丰富，环境围合使小区更为静谧舒适。;项目配套;建筑风格;※中央养生区 百万平米国际生活样板※;规划情况;盛天源墅;组团;外部景观资源;别墅建筑风格及建筑用材;别墅区园林;基础信息;项目规划;物业布局;各类物业户型配比;建筑风格;蒙特 利岛 别墅;项目基础信息;项目经济技术指标;保利·山渐青共有9大组团，由494栋别墅、4栋多层住宅、12栋小高层、10栋高层组成;别墅推货步骤;;项目基础信息;项目技术经济指标;项目组团命名： 按法式风情命名，由薰衣草庄园、香槟庄园、紫罗兰庄园、郁金香、向日葵庄园、卡地来庄园、拉菲庄园、波尔多庄园、香奈儿庄园、凡尔赛庄园共10大组团组成。;：普罗旺斯小学： 自建，建筑面积1万多㎡，位于地块开发相对较晚的位置。;;白沙大道;生态公园 城市别墅;经济指标及规划布局;内部设地下一层机动车停车库，可停放机动车300辆。;金源城;金源诺丁山别墅规划情况;金源中央墅项目内部配套;外立面全部采用干挂石材，结合扶壁柱、门廊雕花、欧式烟囱、坡屋顶等多重设计元素，呈现出法式风格;;盛天香墅;盛天香墅;A地块;建筑风格;内部配套;关键点;本体分析;客户成交诱因——内部景观、外部环境、产品;客户成交诱因——内部景观、配套、环境、赠送率;客户成交抗性——交通、配套;项目余货以一线