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基于供给侧改革的商业地产去库存措施研究 　　摘 要：房地产对我国经济影响极大，去库存也是今年我国要解决的重点经济问题。本文站在供给侧的角度，针对房地产库存过高的现象，从政府监督调控、完善政策、寻求新思路、解决保障房几方面入手，提出了相应的去库存对策。 　　关键词：供给侧改革；房地产业；去库存；措施研究 　　2016年2月末，全国商品房待售面积达7.39亿平方米。按照我国人均住房面积35平方米计算，空置住房可供2千万人居住，存在明显的空置泡沫。房地产在我国当前经济中占据着重要地位，对上下游相关联产业链（如金融保险、建筑业、家具家电行业等）拉动作用明显。但近几年前，由于政策放宽，以及投资商判断失误，造成盲目投资建设，住宅供应骤增，而房价过高使得一般人难以购买，最终导致商品房待售面积不断增多，库存加大，房地产市场供需失衡。长期如此，越来越多的烂尾楼现象极易破坏社会稳定，不利于房地产业的升级和经济发展。国家采取了一些去库存措施，但供给侧涉及较少，因此必须对供给侧进行改革，缓解住房市场供需失衡。 　　一、各级政府加强监督，予以科学引导 　　1.加大监督力度，控制开发供地 　　2011年之前，国内房地产业呈现出供不应求的状态，总量较少，难以满足消费者的购买需求。相应的商品房待售面积甚至出现负增长，而房价也一再飙升。2011年，若按照我国小康生活的住宅标准计算，大部分城镇已经符合标准，同时银行信贷政策宽松，开发商盲目投资建设，导致商品房总量暴增。随着国家房地产政策的紧缩，在一线、二线城市采取限购政策，迫使开放商进军三线、四线城市，而这些地区市场容量有限，以至出现今天的库存过剩局面。 　　过去几年，政府实施了一系列政策，如降低税费，但效果不佳，导致库存边去边增。究其原因，在于各级政府缺乏健全严谨的城市用地管理制度，某些地方政府滥用权力，为了创造政绩，提高当地财政收入，面对开发商的盲目开发睁一只眼闭一只眼。另外，对房地产市场调研不足，了解不深，许多措施都缺乏可行性，以至于过度依赖土地。 　　所以，政府应完善房地产业管理，确保城市土地得到合理应用。相关部门需做好本职工作，深入调查分析，制定可行的开发计划和方案。为防止地方政府滥用权力，上级政府应当加大监督力度，与上级人大共同对下级政府实行监督。采取高库存问责机制，若某地方高库存问题依旧难以解决，需追究领导责任，树立上级政府的权威，严格限制房地产开发供地。对于已经购买当还未开始开发建设的房地产商，必要时可动用强制手段赎回。 　　2.正确判断形势，合理调控规划 　　要想促进房地产业稳定发展，必须掌握全面信息，对全国城镇居住状况和城市土地利用现状有全面客观的了解。上世纪80年代，国家完成了首次住房普查，根据调查结果，调整住房制度，科学规划城镇建设，取得良好效果。但如今我国经济迅速发展，城镇生活水平早已发生了翻天覆地的变化，所以政府有必要利用现代调查手段，对国内的存量房屋资源现状、土地开发利用情况展开调查，获取精确的数据，建立数据库。只有如此，方能预测未来消费者的需求，调整供给结构。 　　另外，政府应当发挥自身的宏观调控和引导职能。很多房地产商缺乏长远眼光，为了眼前利益，盲目开发，特别是在三线、四线城市，对当地的经济水平判断失误，以至于难以获利，还造成了房地产业的无序混乱。因此各级政府要把去库存当做重点工作，科学分析当地的经济发展形势，实行全过程跟踪监管，制定严谨的规划，若要开发需经政府批准。 　　二、完善住房政策制度，充分挖掘市场 　　1.完善政策法规，中央协调地方 　　作为我国经济的支柱产业，房地产的作用和现实意义毋庸置疑，但正如前面所述，长期有效的政策缺失，是造成库存过高的主要原因之一。为此，政府应在政策法规上予以调整，结合现状制定可行的政策，并将其彻底落实。政策既要有长期，又要涉及短期，两者结合灵活使用。因为全国各地经济水平不一，房地产市场具有明显的分散性和地方性，所以中央政府很难用一个政策适用于所有地区，政策制度越细，反而更容易扭曲地方市场。这就要求中央和地方相协调，从整体原则和要求上进行规定，至于细节，则需要各地政府根据当地实际情况采取相应的对策。同时，应当防止上下级政策发生冲突。 　　解决去库存问题并不容易，还需合理控制风险底线。美国几年前将房产首付降至零的教训，我们应当吸取，以免重蹈覆辙，控制好风险底线，比如首付20%。三线、四线城市虽然有着大量空置房，但下降空间有限，而一线和二线城市的金融风险更为严重，有必要采取更可靠的方法和工具开展金融压力测试。 　　2.深入调查市场，提升供给创新 　　要想保证政策的可行性和科学性，在当前市场环境下，就必须对市场进行深入调查。目前，国内很多地方政府对土地财政依赖较为严重，一旦市场回暖，便开始大规模供地，实际供地与市场需