城镇化与城市化：一字之差致使房价高落差.docVIP

城镇化与城市化：一字之差致使房价高落差 　　中国的人口流与资金流反向运行，其结果是地方政府高负债，企业高负债，一、二线城市高房价和三、四线城市房地产高库存。如今，病症已经确诊，而这类导致经济结构扭曲的根源是什么，还需要深思。 　　为何一、二线城市的房价大涨，而三、四线城市却出现房地产库存压力巨大？为何人们只讨论抑制一、二线城市房价上涨和鼓励三、四线城市去库存的对策，但却不探究一、二线城市房价暴涨和三、四线城市房价滞胀的深层原因？为此，笔者提出一些别人未曾提及的观点，或有失偏颇，只是希望在房地产对策上能够跳出旧框框。 　　三、四线城市房地产高库存之原因：城镇化 　　当前，供给侧结构性改革的一项重要任务就是要去库存，尤其是要去三、四线城市的房地产库存。因此，最近大家讨论比较多的是三、四线城市如何去库存，却很少有人去研究三、四线城市房地产库存增加的深层原因。 李迅雷，海通证券副总裁、首席经济学家 　　在中国区域经济发展的官方词汇中，从来都是用“城镇化”，从不说“城市化”。城市化（urbanization）是一个反映农村人口向城市转移的国际通用词汇，已经用了100多年。而城镇化没有对应的英译，从词义上看，城镇化似乎既包含“城市化”又包含“乡镇化”，含义比城市化更广，更能体现中国特色的发展模式。从最早的“进厂不进城”“离土不离乡”的乡镇企业模式，到2001年首次提出“城镇化”，再到最近“农业转移人口市民化”的城镇化及鼓励农民工买房的举措，实际上都是本乡本土城镇化政策的体现。 　　城市化不仅是农业人口转化为非农业人口，并向城市集中的聚集过程，而且是城市在空间数量上的增多、区域规模上的扩大、职能和设施上的完善，以及城市的经济关系、居民的生活方式和人类的社会文明广泛向农村渗透的过程。传统意义上的城市化没有太强烈的行政干预色彩，而是通过城市的集聚效应来吸引外来人口流入，从而在经济学角度上形成规模经济，从人口学的角度上提高城市化率。 　　因此，城市化不是一种行政干预的过程，确切地说是一种市场化配置资源的结果，是经济发展的结果而非目标;而城镇化则更多地体现为行政的力量，实质上是一场造城运动。于是，我们看到，在现有体制改革（特别是行政体制改革、土地流转制度改革、财税体制改革等）没有得到应有推进的情况下，各级地方政府高举城镇化的大旗，一是把城镇化作为拉动GDP的抓手;二是把将城镇化作为建设“形象工程”的手段;三是将城镇化作为发展房地产的手段，大力招商引资;四是把城镇化当作土地财政收入的来源，不断扩大城镇面积。 　　2012年，《人民日报》曾载文称，2000―2010年，中国城镇总面积10年扩张60%，远高于城镇人口的增长速度。那么城镇人口增长多少呢？2000年城镇化率为36.2%，2010年为49.6%，只提高了13.4%。中国大部分城镇都为三、四线城市，这些城镇的面积扩大过快，却缺乏相应的产业支持，因此，创造的就业岗位有限，这就很难吸引新增人口，故大量以城镇化名义投资的房地产项目过剩就不足为奇了。 　　一、二线城市房价大涨之原因：大城市化 　　经济发展的每一阶段是很难跨越的，纵观全球城市化的过程，无一例外地经历过大城市化。比如，几乎所有发达国家都没有刻意采取区域平衡发展战略，而是遵循人口自由流动的市场原则。其结果是区域经济发展极不平衡，但地区间的收入差距或整个社会的贫富差距却缩小了。例如，巴黎只占法国面积的2%，却产生了全法国28%的GDP;德国汉堡的人均GDP和每平方公里GDP分别超出东北部地区2倍和100倍，但两个地区的福利却没有差异。即便像美国那样土地肥沃而广阔的国家，有一半以上人口也只集中在5个州，80%的美国人居住地所占的国土面积，从1900年的25%降至如今的17%。 　　此外，两个东亚发达国家日本和韩国人口更为集中，东京人口占日本城市人口的41%，GDP占日本的18%，也是全球GDP总额位居第一的城市;首尔人口占韩国城市人口的25%，而GDP占24%。即便是与中国类似的人口大国，如美国，其第一大城市纽约，人口也占美国城市人口的8%，GDP占10%;印度的孟买，人口也占到其城市人口的6%。 　　与这些发达国家相比，中国的经济集聚度、人口集聚度都比较低，区域经济比较分散，如上海作为全国最大城市，人口占比不足3%，GDP也只占全国的4.4%。由于中国在政策上力推城镇化，但城镇化不符合经济效益最大化的基本原理，因为只有生产要素的集聚，才能达到规模经济。根据世界银行的大样本分析，经济密度增加1倍，生产率会提高6%，而与中心城市的距离增加1倍，利润就降低6%，因此，全球50%左右的GDP是集中在占全球陆地面积1.5%的土地上创造的。而世界银行认为中国有近一半的城市没有达到规模经济。 　　如果说在证券市场上投资者可以用脚投票