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从现行房地产税收制度谈对房地产税立法与改革的思考 　　摘要：我国现行房地产相关税种繁多，法律层级低且陈旧，税制结构不合理，制度设计“重流转，轻保有”，已不适应我国快速发展的经济要求。从立法上确立房地产税的法律地位，整合现有房地产税收体系，完善相关配套制度是保障房地产税合法有效开征的必要途径。 　　关键词：房地产税 立法 改革 　　十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中提出：加快房地产税立法并适时推进改革，将关键词锁定在“立法”与“改革”上。作为一个综合概念，房地产税是指一切与房地产经济运行过程有直接关系的税。房地产税关系到国计民生，与每个人、每个家庭息息相关，作为公共政策，需要在政府和民间充分讨论，并经全国人大讨论后立法确定。房地产税的立法和改革需厘清房地产相关税收制度和房地产税之间的关系，并着力于减少房地产建设和交易环节税费，增加房产税保有环节税收，最终推出符合我国国情的房地产税。 　　一、我国现行房地产税收制度分析 　　从我国现行税收制度来看，与房地产有关的税种包括房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、印花税、增值税、城市维护建设税、个人所得税、企业所得税等十余个税种。其中属于房地产专有的有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税五个税种，这个五个税种组成了人们所普遍认为的房地产税。下面，我们从房地产的交易和持有两个环节对现行房地产税收制度进行分析。 　　（一）房地产交易环节的税收 　　1、增值税 　　从2016年5月1日起，全面实行“营改增”后，房地产交易由原来征收营业税改为征收增值税。增值税对纳税人在房地产交易过程中获得的增值部分课税，具体计算方法为销项税额减去进项税额。按照我国现行税法，无论是转让土地还是转让房产，税率均为11%。增值税对所有行业的交易行为都要征收，不属于房地产交易专属税收。 　　2、土地增值税 　　相对于增值税，土地增值税多了“土地”二字，只对转让土地或含有土地使用权的物业征收，仅转让无土地使用权的地上建筑物不征收该税，土地增值税属于房地产交易专属税种。土地增值税采用超率累进征收方式，征税率为30%、40%、50%、60%四档，其征税对象为土地及地上建筑物转让中的增值额，其征税目的为调节土地增值收益分配，控制土地交易的超额利润。表面上看，增值税和土地增值税都是对交易增值额征税，但两者无论是征税目的、调节对象还是具体征税方式都完全不同。 　　3、契税 　　契税是对购买或承受房屋或土地者所征收的一个税种，不同于增值税和土地增值税以卖方为纳税义务人，契税的法定纳税义务人为房屋土地购买方或承受方，契税属于房地产交易专属税种。契税的征税率为3%―5%，具体由各省、自治区、直辖市人民政府确定，给予了地方一定的征收自主权。 　　4、印花税 　　房地产交易涉及到两项印花税，一是对房地产买卖合同以产权转移书据按合同金额的万分之五征收印花税，目前对于个人买卖住房暂免征收印花税；二是对房屋产权证或土地使用权证以权利、许可证照按每件五元贴印花税票。印花税对税法所列举的合同和凭证征税，不属于房地产交易专属税种。 　　5、其他税收 　　其他如企业所得税，对企业转让房屋或土地所获取的利润征税；个人所得税，对个人转让房屋或土地所获取的利润征税；城市维护建设税是对缴纳流转税的纳税人按所缴纳流转税的一定比例征收的税种。这些税种都是对所有行业和交易行为征收的，都不属于房地产交易专属的税种。 　　（二）房地产保有环节的税收 　　1、房产税 　　房产税是对纳税人所持有的房产以房产原值一次减除10%至30%后的余值按照1.2%的税率或按以金收入按照12%的税率按年计算征收，对于自行建造的房产要将购买土地价格计入房产原值。目前，个人所有非营业用的房产免征房产税。因此现行房产税制度覆盖了除个人所有非营业用房外的所有房产。 　　2、城镇土地使用税 　　我国对城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的纳税人按照每平方米每年0.6-30元的税额征收。 　　3、耕地占用税 　　我国对占用耕地建房或者从事非农业建设的纳税人实际占用的耕地面积按照每平方米5-50元的税额征收。耕地占用税按照规定的适用税额一次性征收。 　　二、现行房地产税收制度的缺陷 　　新中国成立至今，我国发布有关房地产税的《实施细则》、《条例》、《暂行条例》、《决定》十余项，房地产有关税收经历了税种的设立、取消、合并以及恢复等多个阶段，目前仍执行与房地产有关的税种十个，其中专属于房地产税收的五个。从这些税种的变化历程可以看出，政府一直在推进房地产税制度的改革，但至今仍没有实质性突破，现行房地产税收制度存在诸多问题。 　　（一）房地产税收制度陈旧，不适应快速发展的经济需求