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中小城市房地产去库存进展、存在问题及政策建议 　　摘要：广东省阳江市是粤西沿海中小城市，近年在承接珠三角产业转移、城镇化加速发展的背景下，房地产刚性需求增大，市场交易较为活跃。在当前房地产去库存的形势之下，笔者实地走访了辖内住房信贷业务最大的5家银行机构、10家房地产开发企业，并开展问卷调查。本文主要对调查的结果进行分析，梳理当前中小城市房地产去库存的现状和进展，并针对政策执行过程中出现的问题提出解决的建议与策略。 　　关键词：房地产去库存 进展 政策建议 　　一、引言 　　在近年来房价节节攀升的形势下，各类社会资源不断向该行业集聚，住房库存和金融风险不断累积，给我国经济转型升级增加了不稳定因素。为此，2015年末，党中央国务院将房地产“去库存”作为我国供给侧结构性改革的五大任务之一，旨在通过房地产库存消化释放行业累积的系统性风险，使其回归到理性发展轨道。我国房地产市场自2014年起进入调整期；2015年，整体市场延续调整回落的态势；2016年，去库存进程加速，房地产市场步入下行轨道，并将会伴随着市场的出清重新寻求新的平衡，逐渐回归到理性发展之路。 　　二、当前中小城市房地产去库存进展 　　根据调查，2016年以来三、四线中小城市房地产去库存加快、住房消费升级明显，房价稳中向上，整体行业风险较低。 　　（一）去库存加快 　　2016年在国家去库存政策推动下，从国家到地方出台了一系列降首付、降契税、营改增及地方性促进房地产市场平稳健康发展等有力措施。这些政策措施推动房地产市场去库存加快，销售持续提振。2016年初至9月末，阳江市全市商品房销售面积累计223.9万平方米，同比增长28.9%；商品房累计销售金额103.4亿元，同比增长31.5%；商品房待售面积227.3万平米，同比下降1.5%。 　　（二）住房消费升级加快，房企及银行普遍认为行业风险较低 　　对恒大名都、保利中央公园、新都汇和富鑫华府等10家房企进行调查，显示大房企、大品牌、大项目成为当前的市场热点，居民住房消费层次也在逐渐升级变化。并且房企及银行方面认为房产行业风险一般的占八成，认为风险较高的仅占一成。 　　（三）资金来源以预收款和自筹资金为主，银行贷款资金上升快 　　开发企业资金来源仍主要依赖于购房户的预付款和房企自筹资金。2016年1-9月末，阳江市房地产开发资金累计到位114.6亿元，同比增长21%。在当年实际到位资金中，国内贷款同比增长95.6%，占资金来源的7.3%。自筹资金同比增长17.6%，占资金来源的35.4%，其中股东投资18.5亿元、借入资金1.2亿元。 　　根据对10家房企的问卷调查显示：企业认为最主要的三项融资渠道中，8成企业表示未来以银行贷款方式进行融资仍是主流；采用向企业内部借款、通过境内发债或发行股票等方式融资的企业仅占2成，并且，具有以非银行贷款方式进行筹融资意向的企业占比也仅约2成。 　　（四）房企仍对未来投资和房价上涨持较为乐观态度 　　据调查，10家房企在市场预期方面认为：第四季度房地开发投资将较第三季度增加10%的有2家，基本持平的有8家；预期第四季度房价与第三季度上涨5-10%的有4家，认为基本持平的有6家。总体情况显示，当前房地产行业房价稳中上涨，房企对未来投资和房价上涨持乐观态度。 　　（五）购房者的资金来源和还款能力相对稳定 　　1、购房者资金来源以银行贷款和自有资金为主，还款能力较强 　　购房者购房资金主要有自有资金、银行贷款、开发商首付分期，其中银行贷款约占71%，自有资金占22%，开发商首付分期和其他借款占7%。办理按揭贷款客户的职业分布较集中在公职人员、企业员工和个体工商户私营业主，还款能力较强。 　　2、个人住房贷款首付主要来源于个人或家庭 　　2016年1-9月，阳江市累计发放个人住房贷款38.3亿元，按平均首付3成计算，首付款为15.8亿元。首付款主要由个人资金及其家人资金汇集而来，这部分来源约占首付款的70%，通过开发商提供首付分期的约占20%，其他借款渠道的仅占10%。 　　三、当前去库存行动中需注意的问题 　　（一）本土中小规模房企销售不理想，资金趋紧张 　　目前阳江市本土中小规模房企去库存的压力较重，如广东金世纪实业有限公司（非上市）开发的楼盘“金瑞园”整体已建成，楼盘销售约7.5成。该企业“美仑广场”项目整体已建好，楼盘销售为6.3成。该企业2013-2016年9月末存货周转率分别为0.8、0.37、0.38、0.22，存货周转率较低且持续下降，主要是由于其建成待售的房地产库存消化周期延长。 　　（二）房企办证慢，物业管理不到位，住户与房企纠纷增多 　　由于阳江市本地中小规模房企数量较多，资金实力较小，企业将办证款挪用于其他楼盘建设或物业管理不