肇慶嘉湖新都市二期营销推广方案P.docVIP

嘉湖新都市二期 营销推广方案 目 录 市况篇 4 一、肇庆市房地产市场状况概述 4 1、房地产开发投资高速增长 4 2、商品房住宅投资比重逐年加大 4 3、肇庆市区各大片区房地产发展状况 5 二、政府对城东区未来发展的支持 6 1、城区交通主干线扩建工程 6 2、市政配套工程进一步开展 6 三、肇庆市商品房销售价格情况 7 四、典型个案分析 7 1、月圆花园·北苑 7 2、山水晴天 8 3、翠庭湖轩 9 定位篇 10 一、 项目地块分析 10 1、 优势 10 2、 劣势 10 3、 威胁 11 4、 机会 11 二、 项目一期到访客户反馈信息分析 11 1、 定量数据分析 11 2、 定性分析 15 三、 项目定位 16 1、 客户定位 16 2、 市场定位 18 3、 项目的形象表现 20 营销篇 22 一、 项目二期总体推广思路 22 1、 项目二期推售将面临的问题 22 2、 项目二期推广可利用的资源 22 3、 二期推广思路总结 23 4、 推广思路列表（重要推广节点） 24 5、 项目二期总体推广策略 25 二、 项目二期营销手段 25 1、 媒体宣传 25 2、 公关活动 26 3、 项目一期业主的利用 26 三、 项目二期销售部署 27 1、 入市时机建议 27 2、 整体推广阶段划分 27 3、 各阶段具体销售手法建议 28 4、 推货思路及具体安排 40 5、 销售收入与宣传费用预算对比 43 四、 项目二期现场包装建议 44 1、 售楼部包装 44 2、 看楼通道包装 44 3、 项目一期社区环境包装 45 价格篇 46 一、项目一期销售价格回顾 46 二、项目二期定价考虑因素 47 1、利好因素 47 2、利空因素 47 三、项目二期定价概述 47 1、肇庆房地产市场整体价格状况 47 2、典型项目的对比分析 48 3、市场比较法 49 4、项目二期各幢销售均价建议及资金回收估算 50 三、销售价格定制策略 50 1、高开平走，稳步上扬 50 2、好与差单位之间要拉开差距 51 3、面价与底价之间的要有较大空间 51 物业管理建议篇 52 一、 确管理的制度 52 二、 落实承诺，完善小区各类公共设施 52 三、 特色的物业服务建议 53 四、 住户巴士服务落实 53 五、 附加建议 53  市况篇 一、肇庆市房地产市场状况概述 1、房地产开发投资高速增长 2001至2003年，肇庆市房地产完成投资金额均超过10亿元，并在03年达到了两位数字的增长。据政府有关部门统计数据显示，过去五年间，全市房地产开发投资年平均增长率达22.1％，比全社会规定资产投资年平均增长率9.2％高出12.9个百分点，逐渐使房地产业成为拉动肇庆市场投资增长的新亮点。 2、商品房住宅投资比重逐年加大 2001至2003年商品房住宅投资均保持两位数字的增长速度，到03年已经突破了11亿元大关，住宅投资势头十分良好。自99年以来，肇庆市政府不断加大商品房建设力度，开发投资不断向住宅倾斜，商品住宅的市场供应量逐年增加，03年占整体房地产开发投资比重接近七成，显示住宅开发在市场中的举足轻重地位。 住宅供应的增加给予市场上一些在售的项目形成一定的冲击，加剧相互之间的竞争；而另一方面也使城镇居民有机会接触更多不同的产品，令其在二次置业和改善居住条件时具有更多的选择。 3、肇庆市区各大片区房地产发展状况 肇庆房地产市场经过多年发展，基本已形成三大区域，分别是城东区（即古塔路以东）、城中区（即古塔路以西至西江路以东）和城西区（即西江路以西）。现分别对以上三个区域的房地产发展状况作简单分析： 城东区：该区域是肇庆市新开发的区域，也是市政府未来发展的重点区域。政府已表明将城东区定位为未来肇庆的新城市中心，大型行政、商业和住宅等项目将陆续进驻，多条新修建的城市主干道均位于该区。城东区的房地产业还处于刚刚起步的阶段，已完成或在售的住宅项目并不多，销售价格处于整个市场价格的中下水平。城东未来规划用于住宅项目建设的用地有不少，部分已给一些大发展商拿下（如恒裕花园、侨兴集团等），基本规划为大型居住社区，整个区域的后续开发相信会保持较好的势头。 城中区：该区域是肇庆传统的老城区，住宅开发时间较早。由于开发用地相对比较紧张，因此该区住宅项目一般规模不大，整体规划也相对滞后，该区项目基本上只是凭借区域的成熟生活配套及便利的交通等优势支撑其销售，因此该区住宅的销售价格在市场上属于中等偏高的水平。从03年进入04年，城中区已基本没有新项目落成，表明这段时间内有意置业的客户将流向其它区域。 城西区：该区域是肇庆市工业比较集中的区域，房地产发展主