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打造“互联网+物业”智慧社区 　　物业管理是城市管理工作中的一项重要内容，处于城市规划、建设、管理的末端，但与人们的生活息息相关，具有公共服务属性。在物业管理实践中，存在很多问题和矛盾。笔者结合自身工作实际，对武威市物业管理现状和存在的问题进行分析，提出几点意见和建议。 　　一、加强“互联网+物业”推广应用 　　“互联网+”正在改变我们的世界，在“互联网+”的时代大背景下，尤其是移动互联网的迅猛发展，大数据、云服务正在愈发普及，这些都推进了智慧社区的建设；移动互联网的广阔前景，给我们理顺了全新的思路，如何借用这个平台，是每一个物业人都应该思考的一个问题。 　　目前，武威市物业服务企业存在以下几个缺陷：一是体系不完善，市场化程度不高；二是企业规模小，难以发挥综合优势；三是经营风险大，管理效率低，从业者素质偏低，服务水平不高；四是开发商自有物业或物业背景复杂，以满足自管物业为主等多重问题并存。如何解决好政府、开发商、物业服务企业、业主各方的关系，是保证物业服务顺利开展和有效进行的重要基础。 　　二、全面提升物业管理服务水平和质量的措施办法 　　物业管理具有公共服务属性，是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。 　　（一）武威市物业管理基本情况 　　近年来，随着房地产业的快速发展，武威市相继建成了一大批规模住宅小区，人民群众住房条件得到极大改善，物业服务体系初步形成，在经济发展与和谐社会建设中发挥着越来越重要的作用。经过对全市物业情况进行调查汇总，截至目前，全市共有具备资质的物业服务企业120家，其中凉州城区实施市场化、专业化、规范化管理的住宅小区196个，从业人员1600人，物业管理面积816.7万平方米，专业化物业服务覆盖率63.6%。服务面包括住宅小区、商厦、商业市场、市民广场、办公区、医院、工业园区、变电站、新型农村社区等，全区住宅区域设立了业主委员会24家。单位管理和业主自行管理的物业有435处，面积约477.12万平方米。120家物业服务企业中，一级物业资质2家，二级物业资质3家，三级物业资质87家，三级暂定的有28家。这些物业服务企业可分为两类：一类是独立核算，自负盈亏，具有独立法人资格；另一类是房地产开发企业的子公司或分公司，盈亏均由开发企业负责。住宅区域物业服务收费均实行政府指导价，多层住宅物业服务费在每月每平方米0.25-0.42元之间，高层住宅物业服务费在每月每平方米1.10-1.70元之间。全市住宅专项维修资金归集交存总额达1.3亿万元（不包括城建和房改部门归集数）。 　　（二）存在的问题 　　1.物业管理机制有待进一步完善 　　一是对城市住宅区建设监管不利，审批不严，有法不依，存在“先上车，后买票”的现象，边建设边补手续，不利于物业管理的规模经营。二是政府物业监管职能分散，执法合力不够。物业管理工作涉及规划、建设、房改、市政、城管执法、房管、物价、工商、公安、街道、供水、供电、供热、供气等20多个部门和单位，“有利争着管，没利无人管”，执法力度和效果严重削弱。 　　2.验收不严导致遗留问题重重 　　由于前期物业管理大部分由开发商的子公司或分公司承担，在接管物业时验收趋于形式。综合验收时，政府监管部门实行“分头验收”，验收执法也往往被开发商各个击破，查验工作措施被规避。等保修期一过，基础设施开始出现质量问题，各类纠纷相继出现，便退出管理，留下一个无人管理的“烂滩子”。而那些专业的物业服务企业却因基础设施维修投入过大、收费标准难以提高、收费困难而不愿接手。据统计，在各类纠纷中，近80 %的矛盾源于开发建设遗留问题。 　　3.物业服务企业没有准确把握自身定位，服务理念亟待强化，生存与发展举步维艰 　　物业服务的核心是在尊重业主需求的前提下，签订按质论价、质价相符的服务合同，但相当一部分物业服务企业仍以管理者自居，服务理念淡化。一是收费标准低。物业企业经营成本不断上涨，尤其是人员工资增长幅度已经超过30%，物业服务企业压力大，导致招工困难，从业人员素质偏低，普遍缺乏物业管理知识和实践经验，服务水平与业主消费需求不相适应。二是收费率低。全市物业平均收费率不到70%，物业服务人员素质良莠不齐，服务质量不高，业主与物业服务企业之间的纠纷不能及时解决，导致业主产生不满情绪。三是物业服务企业规模小，经营成本高，企业发展后劲不足，形成了企业规模小-经营成本高-不盈利-难投入-服务水平难提升-收费率难提高-企业难壮大的恶性循环。 　　4.业主参与物业管理意识不强 　　通过问卷调查和各方面人员的调研座谈会反映的情况来看，普遍存在对物业管理法规知之甚少的现象。一是广大业主依法维权的能力和意识较差，包括公职人员在内，居民自治的观念十分淡薄，主动