舟山银亿-海悦庭开盘策略报告.pptVIP

认筹活动思路 顺序步骤 时间 推盘策略 价格策略 备注 第一步 3.26～4.8 暂不推盘 不公布价格，告知模糊均价和价格段，强调先认筹就有较大的升值空间（价格优惠） 收取银行定单、派发认筹单 第二步 4.9 开盘选房 开盘前二天公布销售价格，通知认筹客户试算价格 解筹活动，已选房客户签订《认购书》 认筹活动流程 认筹准备 在获取认筹信息后，由认筹本人先到指定的银行存定期2万元定额存款 认筹开始 持指定银行定额的存款回执单及身份证复印件到指定地点办理认筹手续 认筹结束 财务审核资料完整后派发认筹单于客户，确认此次认筹成功，可享受认筹优惠 宏观环境解读——成交分析（一） 普陀区2月共成交商品住宅404套，环比1月成交量下跌35.4%。海景颐园和颐景名苑延续1月的集中备案，合力销售100套。尽管有热门楼盘的不断加推且销售量稳定，但是受楼市大环境影响，区域成交量依然跌破3成。 成交下挫，氛围低迷 普陀商品房市场1、2月成交状况 宏观环境解读——成交分析（二） 个案选择原则：推盘跨度在2010年-2011年的楼盘 海景颐园 推盘时间 2010-2-3 2010-5-2 2010-9-24 2010-12-23 2011-1-28 套数 191 204 216 217 334 面积 19125.09 25266.5 28103.41 27317.69 27534.34 单套面积段 88-133 88-133 115-143 116-135 60-173 开盘价格 9058 9745 9667 10413 11149 成交均价 8978 9282 10150 9751 10588 已售套数 189 201 198 200 181 去化率 98.95% 98.53% 91.67% 92.17% 54.19% 推出物业类型 小高层 高层/小高层 高层 高层 高层 开盘当天成交 148 148 102 颐景名苑 各批推出情况 2010-10-28 2010-12-8 2011-1-22 2011-3-12 套数 206 221 315 221 面积 20199.71 21847.83 33968.14 21847.83 单套面积段 64-126 64-126 64-142 74-127 开盘价格 8000 8500 9464 9417 成交均价 8134 8537 8897 9131 已售套数 202 195 172 41 去化率 98.06% 88.24% 54.60% 41.35% 推出物业类型 高层 高层 高层 高层 开盘当天成交 157 141 96 94 从上面两个个案楼盘开盘的状况可以看出，今年开盘的成交状况明显没有去年乐观。 宏观环境解读——综述 宏观环境综述 1、今年舟山商品房市场的供应量相较去年有明显的放大，但以目前的市场状况看需求将会持稳。 2、在今年开盘的新盘，成交状况与去年相比有明显的下滑。 市场价格分析 市场价格分析——鲁家峙价格认知 沈家门中心 9000-13000 东港 8000-11000 鲁家峙 8000-10000 浦西 7000-9000 城北 6000-8000 区域 项目 情况 单价 沈家门 和润金樽花园 售完 12000 金色庭院 在售 14000 滨海阳光花园 售完 12000 东港 海景怡园 在售 11100 碧海莲缘 在售 11000 邦泰泊寓 售完 8500 城北 颐景名苑 在售 9417 浦西 滨海新城 在售 7600 和津广场 售完 6300 鲁家峙 豪布斯卡 售完 9500 景海铭苑 售完 7500 根据普陀区市场版块价格的梯度认知，沈家门中心东海鲁家峙城北， 鲁家峙岛的市场多层的主流价格区间在8000-9000范围。 市场价格分析——市场定价习惯 我们对某个时间段的相同区域内不同物业类型的市场价格对比，价格差在800元左右。选择了以下3个区域内的项目个案作为参考。 海景颐园 弘生世纪城 新亚太阳城 普陀 定海 岱山 2009-6-12 2010-4-25 2010-12-22 物业类型 均价 物业类型 均价 物业类型 均价 多层 7892 多层 14114 多层 6450 高层 6938 高层 13238 小高层 5827 价差 954 价差 876 价差 623 不同物业类型的市场价差在600-1000范围，考虑到匀化价格分布，缩减价格落差，建议600-800之间较为合理。 市场价格分析——综述 价格分析综述 1、市场对于鲁家峙岛的价格认知在8000-10000之间，因此通过对市场的考量我们认为鲁家峙岛的多层产品的主流价位是在8000-9000范围。 2、根据市场定价的习惯，不同物业类型的价差在600-800之间较为合理。 客户梳理 客户梳理——重点客户访谈