第三章资产评估的基本方法讲义.ppt

（三）未来收益有限期下的特殊计算公式 1.分段法 2.纯收益按等比级数变化 3.纯收益按等差级数变化（递增或递减） 三、收益法中各项指标的确定 （一）预期收益额 1.预期收益的类型 ?? (1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同 净现金流＝税后净利润+折旧－追加投资 (2)从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。 税后利润 净现金流 利润总额 2.预期收益的测算 以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。 （1）时间序列法 适宜预期收益趋势明显的情况 （2）因素分析法 ①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）； ②预测这些因素未来可能的变动情况； ③估算基于因素变动的未来收益水平。 （二）折现率与资本化率 1.二者无本质区别 2.内涵上略有区别: 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 资本化率＝折现率－未来年收入的增长率 若资产年收入增长率为零，则二者相等。 3.确定折现率的基本方法 (1) 加和法 折现率＝无风险报酬率+风险报酬率 无风险报酬率的确定：国债收益率 风险报酬率的确定： （3.1.1）风险累加法 * 第三章 资产评估的基本方法 第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场比较法 第四节 资产评估方法的选择 第一节 成本法（The cost method） 一、成本法的基本原理 （一）含义 指在评估资产时首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法的总称。 （二）理论基础 生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费 （三）应注意问题 1.历史资料的真实性 2.形成资产价值的成本耗费是必要的 二、成本法的基本计算公式及其各项指标的计算 基本公式： ① 被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－ 经济性贬值 ② 被评估资产评估值＝重置成本×综合成新率 （一）重置成本及其计量 △ 相同点：均采用现行价格和费用计算。 △不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 △有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： （1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； （2）用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。 1.重置核算法 按资产的成本构成，以现行市价为标准 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 评估实践中需据具体情况而定。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。 该方法可用于估算复原重置成本，也可用于估算更新重置成本。 2.功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。这个方法确定的一般是更新重置成本。 （1）功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： （2）规模经济效益指数法 若功能与成本呈指数关系，计算公式： 公式中的x是一个经验数据，称为规模经济效益指数，一般在0.4～1.2之间，加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中谨慎采用这种方法。 3.物价指数法 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。 （1）定基物价指数 （2）环比物价指数 注意问题: 物价指数法计算的是复原重置成本。 4.统计分析法（点面推算法） 当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。 △ 计算步骤： （1）将被估资产按一定标准分类。 （2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。 （3）计算调整系数K。 （4）据K值计算被估资产重置成本。 某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K （二）实体性贬值及其计量 ? 1.观察法 由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，对被评估资产实体各主要部位进行技术鉴定，并综合分析资产的设计、制造、使用、磨损、维修、改造情况和物理寿命等因素，将评估对象与其全新状态相比较来判断资产的新旧程度，估算实体性贬值。 被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）