中国房地产投资信托基金海外上市退出研究.doc

中国房地产投资信托基金海外上市退出研究 ——以“越秀房产信托”与“凯德中国零售信托（CRCT）”为例  中国房地产投资信托基金海外上市退出研究 ——以“越秀信托与凯德中国零售信托为例国内房地产信托基金不能的情况下并且在文件之后，凯德零售信托的运作模式是为一种可借鉴的方式。 REITs；海外上市房产信托文件1 关于房地产投资信托基金（REITs） 3 1.1 REITs背景 3 1.1.1 REITs在美国 3 1.1.2 REITs的作用 4 1.2 研究意义及思路 6 1.2.1 本文研究意义 6 1.2.2 本文研究思路 6 2 发展中国REITs 6 2.1 发展中国REITs的必要性 6 2.1.1 国民经济支柱产业——房地产业 7 2.1.2 房地产业发展之困 7 2.1.3 发展REITs的意义 9 2.2 国内环境对发展REITs的制约 9 2.2.1 法律规范的缺失 9 2.2.2 分业监管机制的制约 10 2.3 REITs海外上市退出机制 10 3 案例研究 11 3.1 “不可复制”的越秀房地产投资信托基金 11 3.1.1 打包优质资产，设立离岸控制结构 11 3.1.2 通过资产评估 12 3.1.3 签订信托契约、发行REITs基金 13 3.2 嘉德中国零售信托（CRCT） 13 3.3 两种信托结构比较 14 4 研究结论 15 参考文献 15 关于房地产投资信托基金（背景 房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一种证券化的产业基金，它通过发行收益凭证来汇集投资者的资金，用以购买房地产项目，委托专门从事房地产经营活动的投资信托公司进行经营管理，并且将投资收入通过派息的方式分配给投资者。投资者既可以长期持有收益凭证，也可以在证券市场上进行收益凭证的转让。 REITs在美国 s产生于美国（NAREIT）对于阐释： s是一种房共同基金，美国创造，使得任何普通的美国不仅仅是富有投资股票、债券一样的房地产比如：公寓、写字楼、商场、酒店）共同基金。 通过投资房地产物业以租金作为基金收入；或者投资于贷款；或者投资于抵押贷款债券与房地产物业的业务 REITs所涉及的领域很多，一般意义上将s分为权益性s和抵押贷款性s,前者通过租金基金收益，后者利息收入 REITs需要美国证监会公开或者非公开形式注册，在主要的证券交易所上市。目前的s中有超过%的属于权益性s，而其余的抵押贷款性 美国REITs以公司型纳税主体。法律%为房地产；%的收入来源于或者抵押贷款的利息收入；%的税后收入需要分配给基金份额持有人；治理机构须具有董事会受托人；份额持有人不少于，且以下的持有比例不得超过%。 国会s的初衷？s的设立是普通美国一个全新的投资机会，并且它具有先见的看到了收益性房地产的以及对美国经济所产生的积极意义。截止，美国民众投资了s。 美国REITs主要受 and Commercial Security）及相关证券交易所的法律。 REITs REITs作为一种房地产产品，投资人，或者都有积极的作用。 投资人。 投资组合涉及到不同的房地产子行业以及不同的地区，从长期来看s的组合出一种完全不同于一般类权益证券的收益曲线。 分配：的税后利润至少有%必须进行分配以美国为例各类现金红利美金。 性：一种类资产证券化产品，全美国有超过在各个交易所上市投资人可以交易所自由购买或转让REITs。 表现的中回报率要跑赢大盘包括标准普尔、道琼斯工业指数、纳斯达克综合指数等。为%超过标准普尔%的收益表现。 -1 美国20年投资组合汇报率 图1-2 美国REITs投资组合大盘指数收益率比较：公司一样公众投资者披露及，并且受到证监会与交易所的政策监管如此投资人的利益受到保护。 ：长期持有收益能够对冲通货膨胀的，保持资产的购买力。正因为性使得s保持着的增长。 -3 美国REITs市场的成长曲线上图可以看到进入了爆发的时期，受到金融危机的影响但这种指数级发展趋势仍未。s在美国正经历着快速的发展是一个成长潜力巨大的金融产品。房地产行业 丰富房地产业融资渠道。房地产是资本密集型行业发展。s基金作为一种金融业房地产行业的结合了房地产行业的融资渠道。房价，周期性波动。 研究意义及思路 研究意义 本文的研究具有以下几点意义： 中国相应法律体系仍未出台，相应试点仍未成熟之前，本文通过探讨两个大陆物业s的海外上市，在当下展房地产投资信托运作具有较好的意义。 对美国s发展状况的整体性研究，结合目前中国房地产业所处历史阶段与政策、经济环境，得出了发展中国的s是社会的必然选择。对s相关法律的出台具有积极的作用。 研究思路 首先从介绍美国s的发展状况，并以实际数据为