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房地产行业研究分析 房地产行业研究分析 1．行业概况 房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举 足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌 化和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效益和市场细分 转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 从近年房地产行业发展趋势来看，2008 年，金融危机爆发前，房地产市场 受到政策严厉调控的影响，表现低迷。2008 年至2009 ，国家对房地产行业实施 了持续的宏观调控，导致行业景气度出现明显波动。尤其是2011 年，受调控政 策及货币政策持续紧缩等多种因素综合影响，房地产市场渐入低迷，同年9 月 ~11 月一二线城市价格均出现一定程度的下跌。2012 年，受2011 年行业低迷影 响，房地产开发企业对行业未来预期趋向谨慎，行业增速进一步放缓。2013 年，房地产市场整体稳中有涨，行业增速有所加快。2014 年，受全国范围内宏 观经济下行、银行信贷紧缩等因素影响，房地产市场进入下行通道。 2 ．市场供需 （1）土地供应状况 土地作为房地产主要的成本来源，主要受到地方政府供地意愿和开发商购 地能力和意愿影响。土地市场受到房地产宏观调控政策影响巨大。中央政府通 过信贷、限购、融资审批等手段限制房地产企业融资能力，加之需求端的限购 等政策，导致部分房地产企业的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化，直 接影响土地市场需求。 2011 年开始，受国家对房地产企业的严厉调控政策影响，土地市场呈现出 明显低迷的态势。2012 年全国土地市场整体供求呈进一步下降趋势。全国300 个城市共推出15.8 亿平方米，同比下降8.2%，其中住宅用地推出5.4 亿平方 米，同比下降17.3%；土地共成交近12 亿平方米，较上年同期下降14.6%，其 1 / 13 房地产行业研究分析 中，住宅用地成交3.8 亿平方米，同比下降23.1% 。同时，随着三四线城市库存 日益饱和，房企逐渐回归一二线城市。2012 年下半年以来，一线城市土地溢价 率持续走高，也带动了住宅楼面均价结构性上涨。2012 年全国300 个城市住宅 用地楼面均价为1,347 元/平方米，同比上涨7.4%，其中12 月达1,675 元/平方 米，为2010 年4 月调控以来最高值。受供应量增加影响，2013 年土地成交量 较2012 年增加，住宅类用地涨幅较明显。2013 年全国300 个城市共成交土地 37,208 宗，成交面积143,569 万平方米，同比增加10%；土地出让金总额为 31,304.5 亿元，同比增加50% 。 2013 年重点城市地价升高，带动楼面均价整体水平明显高于上年。全国 300 个城市土地成交楼面均价1,174 元/平方米，同比上涨27% 。2013 年重点城 市“地王”频出，住宅类用地与商办类用地表现强势，楼面均价领涨。2013 年 全国土地平均溢价率全面上涨，尽管多个城市采取竞配建保障房等方式限制高 价地产生，但以北京、上海为首的重点城市平均溢价率仍领涨全国。2013 年全 国300 个城市土地平均溢价率16%，较上年同期上涨8 个百分点。 图1 2008 年以来全国40 个大中城市用地楼面均价及平均溢价率（单位：元/ 平方米、% ） 资料来源：wind 资讯 2014 年上半年，受制于存货与资金压力，各类土地推出量和成交量不及去 年同期。出让方面，2014 年上半年，全国300 个城市各类用地累计推出12.2 亿 2 / 13 房地产行业研究分析 平方米，较2013 年同期下降12%；其中住宅用地累计推出6.1 亿平方米，较 2013 年同期下降10%，商办推出2.3 亿平方米，较2013 年同期下降14%。成 交方面，300 城市累计成交9.8 亿平方米，较2013 年