经营性物业押抵贷款2.docVIP

金融资讯 贷款百科 经营性物业抵押贷款 来源：博瑞金融论坛? 时间：2009-06-15 14:39? 网友评论：123条 经营性物业抵押贷款是指银行向法人发放的，以其或第三人所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入进行还本付息的贷款。贷款可用于借款人在流动资金和固定资产等方面，也可以用于物业在经营期的其他资金需求，其中包括置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金等。但不得用于炒股、期货投机等禁止类项目。 　　借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有营业执照、实行独立核算的企事业法人，其用于抵押的经营性物业必须已经正式投入商业性营运，抵押人对其拥有的经营性物业享有独立处置权。 　　通过经营性物业抵押贷款，企业可以有效的盘活自身的庞大的物业等资产，获得银行资金融通支持，保证了企业的资金的及时畅通。 　　通俗得讲就是指银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入进行还本付息的贷款。 　　适用对象：借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业已经投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 　　贷款用途：贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 　　一、借款人须具备下列基本条件 　　1、具有企业法人营业执照并已办理年检手续； 　　2、属于房地产开发企业的，应取得主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 　　3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 　　4、具有贷款证（卡），并在我行开立基本帐户或一般结算帐户，无不良信用记录； 　　5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的《房产所有权证》； 　　6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款的抵押物； 　　7、同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管。 　　8、我行要求的其他条件。 　　二、经营性物业须具备的基本条件 　　1、经营性物业应符合本市商业网点规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证和土地证，已投入商业运营1年以上。 　　2、经营性物业地理位置优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心繁华地段等，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚。位列世界五百强企业的商业企业入驻经营的大型超市，区位要求可适当放宽。 　　3、酒店、宾馆类应在4星级（含）以上，且年均入住率高于60％；写字楼应为甲级（含）写字楼以上，且年均出租率高于80％；百货类物业面积（可供我行抵押面积）应大于1万平方米，且主力店应为知名品牌；混合业态的物业应至少满足以上一个条件。 　　4、经营性物业定位准确，经营情况稳定，出租市场前景较好；经营性物业市场价值和租金价格稳定或有上涨趋势；经营性物业具有较强的变现能力，有利于整体处置。 　　5、在贷款期内经营性物业所产生稳定的、经营性净现金流能够按期归还贷款本息（净现金流指已扣除经营物业必须支付的日常支出后的现金流）；原则上贷款本息和与贷款期间预期可产生的净现金流现值之比不超过75%。 　　三、所需资料 　　1、经营性物业竣工验收合格的证明材料、物业权证； 　　2、借款人开发成本或买入价格的有关证明； 　　3、借款人对外出租的有关协议、合同及租金收入的有关证明； 　　4、物业承租人知晓物业抵押给银行的声明； 　　5、银行要求提供的其他证明文件和资料。 　　经营性物业融资业务流程 　　1、借款人提出贷款申请，并与银行洽商贷款事宜。 　　2、银行委托中介机构对拟抵押的物业进行评估，对借款人核定额度，主要是： 　　借款人评估：包括借款人的组织形式、股权结构、经营业绩、信用状况、财务状况、现金流状况等。 　　抵押物评价：包括抵押物的出租经营情况、实际建造成本、市场价值情况、变现能力等。 　　偿债能力评价：包括财务效益预测、现金流量预测及偿债能力预测等，并对物业每年的经营收入进行评价，经营收入应扣除大修和日常维护成本。 　　3、借款人办理经营性物业保险，指定银行为第一受益人，并与银行签订抵押协议，贷款协议。 　　4、银行与借款人前往房地产管理部门办理抵押登记，确保银行为抵押物的第一抵押权人。 　　5、借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。 　　6、借款人分期偿还