北京市宏观经济分(析房地产市场).docxVIP

市场分析北京市经济?环境分析（1）北京?市主要经济历史指标??由这四张表可以直观?的看出，北京市宏观经?济保持着强劲的增长，?GDP保持较大增速，?地方财政收入连续保持?大幅度增长，CPI指?数总体可控。经济情况?乐观，稳中有进，并且?产业结构不断改善。?以上?三张表反映出，北京市?常住人口在以每年几十?万的数量不断的增加，?人均家庭收入保持强劲?的增长势头，而且人均?可支配收入实际增长也?趋于平缓。近几年国家?在进行经济结构调整，?受到大环境的影响人均?可支配收入实际增长也?略有降低，但仍旧保持?在7%以上。?北京市就业人口伴?随着北京市常住人口的?增长而增长，并且超过?四分之三的人从事于第?三产业的工作。这说明?就业情况乐观，就业市?场大，有足够的吸引力?来吸引更多的人来北京?工作、生活。小结：?在我国经济发展具有基?本面良好、外部环境趋?于改善、市场预期好转?等有利条件的背景下，?北京市的经济运行有望?延续此前良好的态势，?保持在7.7%以上的?GDP增长。（2）?北京市经济基础分析表?（用2012年的数据?）运用经?济基础分析法来估算未?来常住人口数量：用?就业人口的平均增长率?来估算未来基础就业人?口的增长率，可以求得?2015年这些行业总?就业人口为786.9?万，常住人口达到22?69.8万，2016?年总就业人口为811?.5万，常住人口达到?2340.8万，20?17年就业人口为83?6.9万，常住人口达?到2414.1万。?北京市房地产市场?宏观分析2014年?房地产市场分析1、?房地产开发投资持续增?长，增速趋于缓和，保?持高增速?　1-?10月，全市完成房地?产开发投资3173.?7亿元，比上年同期增?长14.8%。其中，?住宅投资完成1599?.3亿元，同比增长1?5.9%；写字楼投资?完成613.5亿元，?同比增长31%；商业?、非公益用房及其他投?资完成960.8亿元?，同比增长5%。??　房地产开发投资中?，建安工程投资为12?71.4亿元，比上年?同期增长10.2%，?占全市房地产开发投资?比重为40.1%。??　图1??全市房地产?开发投资同比增速??　?单位：%??　2、房地产市场?供给总量小幅增长，住?宅比上年同期减少??　截至10月末，全?市商品房施工面积为1?3213.2万平方米?，比上年同期增长0.?8%。其中，住宅施工?面积为6814.3万?平方米，同比下降4.?6%；写字楼为219?8.3万平方米，增长?17.5%；商业、非?公益用房及其他为42?00.6万平方米，增?长2.7%。?　?1-10月，全市商品?房新开工面积为200?9.1万平方米，比上?年同期下降29.4%?。其中，住宅新开工面?积为1085.8万平?方米，同比下降24.?7%；写字楼为326?.8万平方米，同比下?降26.6%；商业、?非公益用房及其他为5?96.5万平方米，同?比下降37.8%。??　1-10月，全?市商品房竣工面积为1?251.7万平方米，?比上年同期下降11.?9%。其中，住宅竣工?面积为714.6万平?方米，同比下降23.?2%；写字楼为217?.2万平方米，同比增?长78.2%；商业、?非公益用房及其他为3?19.9万平方米，同?比下降13.3%。??　3、房地产市场?销售情况不好，但逐渐?有小幅增长，有回暖迹?象?　1-10月?，全市商品房销售面积?为1030.5万平方?米，比上年同期下降2?9.2%。其中，住宅?销售面积为802万平?方米，同比下降23.?3%；写字楼为102?.8万平方米，同比下?降57.7%；商业、?非公益用房及其他为1?25.7万平方米，同?比下降24.4%。??　?　图?2? 全市商品房销售面?积同比增速?　单?位：%?　4、?保障性住房建设规模进?一步扩大?　1-?10月，全市保障性住?房完成投资526.3?亿元。截至10月末，?全市保障房施工面积为?4298.7万平方米?，新开工面积为432?.6万平方米，竣工面?积为449.8万平方?米。?　5、房地?产开发企业项目资金到?位情况有所下降?1?-10月，全市房地产?开发企业项目到位资金?为5319.1亿元，?比上年同期下降15%?。其中，金融贷款为1?697.9亿元，同比?增长10.9%；自筹?资金为1579.7亿?元，同比下降14.7?%；定金及预收款为1?349.6亿元，同比?下降23%。小结?：到12月7日，北京?新建商品住宅库存量为?93430套，虽然在?政策环境的利好下，客?户的入市积极性有所增?加，但是与9万余套的?库存相比，房企的去化?压力依然较大。当前北?京楼市库存主要集中在?郊区新城，近段时间入?市的楼盘同样是以昌平?、房山、通州等新城板?块为主，同一个区域多?个楼盘同时推盘，再加?上