苏州工业园区金鸡湖地块市场调查报告.pptVIP

(11) 业态分布 11.4 方案三----邻里中心(1-3F): 考虑到周边没有齐全的居民配套，以及4-16F的两幢住宅，1-2F可考虑打造成邻里中心的形式。 1F:特色商业(日、韩料理、咖啡吧、简餐、啤酒屋、茶馆、面包房、汽车展厅) 2F:社区配套(美容美发、花店、药店、家政服务、摄影及彩扩、电器修理、家庭影音) 3F:社区配套(书店) 签于陶冶居民的生活情操，以及方便苏大校区师生，可以考虑做书店。 63 商 业 业 态 特色商业 高级餐饮、休闲娱乐功能 (咖啡吧、茶馆、汽车展厅) 社区配套 修理服务功能 (日常用品修理的需要) 餐饮服务功能 (提供早餐、正餐) 综合服务功能 (理发、洗衣、彩扩) 家政服务功能 (钟点工、保姆、家教) 教育文化 (书店) (11) 业态分布 已拍卖 项目南面的地块（金鸡湖路想隔）为苏园土挂（2006）24号地块已拍卖。 该地块的设置要求如下： 1.应设置1-2家国际或国内知名品牌经济型连锁酒店； 2.地块竞拍人须具备国家房地产开发二级以上的资质。 业态：商务酒店（速8）、百货商务酒店、餐饮、住宅、办公 64 项目地块 (11) 业态分布 结论:由于项目南边的地块(已拍卖)较可能有办公和商务酒店等业态的存在,所以尽量避免了与其恶性竞争,建议项目业态最终确定时, 应与南边的地块业态形成互补,达成共赢。 项目地块 南面地块 65 (12) 租售安排 12.1 销售部分 -住宅 12.2 租赁部分 -商业购物中心包括零售、餐饮、娱乐、教育文化及城市生活配套服务等方面。 12.3 停车场 -约500个车位中只有少量用于售出，其余则为月租或时租车位。 66 (13) 财务预算 住宅总面积34060平方米 按均价7000元/平米计算，收入23842万元； 地下停车600位，按10万元/位计算，收入6000万元； 1F建筑面积8520平米，按210元/平方米·月计算，年租金2147.04万元； 2F建筑面积7210平米，按100元/平方米·月计算，年租金865.2万元； 3F建筑面积7210平米，按60元/平方米·月计算，年租金519.12万元； -1F建筑面积8000平米，按30元/平方米·月计算，年租金288万元； -1—3F年租金总计 3819.36万元。 67 注：商铺租金参照东环路沿线东城·世纪广场商铺租金。 项目建筑成本预计为14000万元； 住宅收入总计23842万元； 地下车位收入6000万元； -1—3F年租金总计 3819.36万元。 项目总用地面积2.2万平方米，即33亩； 土地拍卖价格按400万元/亩计算，为13200万元，则1年盈利6661.36万元； 土地拍卖价格按500万元/亩计算，为16500万元，则1年盈利3161.36万元； 土地拍卖价格按600万元/亩计算，为19800万元，则1年收支基本平衡。 (13) 财务预算 68 (14) 联络和查询 电邮：hscq@ 电话：0512 传真：0512 地址：苏州诗巷80号 观前商务楼308室 邮编：215005 如需更为详尽的资料 敬请联系： 所有资料，细则及图例均仅供参考,并不作为任何承诺和保证,敬请自行查证及进行了解 (7) 潜在竞争分析—家乐福杨枝塘路店 7.1.2 家乐福大卖场位于东环路与杨枝塘路的东北交汇处，大卖场建筑面积17500平方米，包括地下一层和地面一层，拥有300个停车位，将于2007年上半年开业。另外，家乐福大卖场楼上即二楼为国美电器，整个东城·世纪广场底层以家乐福、国美电器为核心，与东城新天地进行业态互补、有机融合，集购物，餐饮，娱乐，休闲，文化为一体。 家乐福大卖场内部的小金铺面积20～50平方米，目前入驻的业态有肯德基、集集小镇、大娘水饺、九佰碗老汤面、海纳川、中国移动、金莎美容美发、自然美美容美发、李宁、安踏、奥康、丽婴房、衣臣、帛姿、幸运星童装、欧莱雅、美斯妮等等。 31 (7) 潜在竞