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风神公社 风神公寓 保利城 本案 保利水晶城 康体公园 马溪市场 保利——日崔成熟 马溪——经已成型 风神——难聚氛围 至保利城2.2公里 至保利水晶城1.78公里 至风神大道2.5公里 至未来9号线地铁站3.8公里 本案 周边商业氛围三足鼎立 保利城商业街 保利公社一线沿街商铺：销售均价15000元/㎡ 保利主入口内接商铺：租金45元/㎡，经营状况并不好。 保利城商业街沿街面全长225M（地图测量），商业展开面宽阔，内街全长60M进深，现已有多元化服务类商家进驻（以饮食为主，服务行业为副，且有3家小型超市）。商业街正处迅速成长期，社区经已完全开发完成、业主逐渐入住。人气不足，只是暂时的项目开发成长过渡期。且紧邻的【风神阳光公寓】为员工宿舍，入住率基本可达80%以上。而旁边亦有沿街面100M商业街连带发展。 经分析后得出结论，保利城商业街主要为满足小区业主基本生活需求。 原因1：道路为单边商业 原因2：道路商铺体量不大，且不具备团集人气的体量商业建筑。 （无极市场部走访数据） 风神公社商业街 风神公社商业街全长635M，沿街面宽阔，现时商业街门口正在围闭建设地铁9号线。因此人气不足，较为冷清。 但经我司分析，沿街面解封后虽有地铁推助亦不易成为主要区域商业聚集区。 原因1：商业街设计过于注重外观设计，骑楼外柱墙过度宽阔，遮挡沿街途人视线。令到商铺门面不显眼。 原因2：设计失误，沿街广场由于设置了梯级，停车必须进入小区内地下室。 一线沿街商铺：租金80元/㎡，不可经营饮食业。租金太高，商业氛围非常冷清。 （无极市场部走访数据） 马溪市场 当地唯一的聚集型商业建筑体，共2层高。 首层为街铺、生活市场，二层为超市及网吧。 当地原居民加上周边厂区外来务工人员的长期消费支撑与唯一性， 成为当地辐射区最广且最聚集人气的商业体。 马溪市场 1 3 2 1、马溪市场前面广场帐篷摊位：多为经营小吃的小吃街，和一些电话亭，租金300-1200元/月不等； 2、马溪市场一线四至商铺：经营行业多样化，主要有士多店，水果店，服装、鞋店、也有少量饮食经营， 租金范围50-80元/㎡ 3、马溪市场周边自建房商铺：多数经营小型商场和餐饮业，租金基本和马溪市场一线临街商铺持平，价格略低约60元/㎡。 （无极市场部走访数据） 商业部分总结 该区域商业发展由自建商住房首层商业直接跃升至2010年的小区街铺，发展过程存在极大地断层。 由于房地产起步期相对较迟，早期居民基本以解决居住需求为目的。 人口居密度较为分散，导致未能凝聚出实质性的商业体系，尚未存在正式的商业化街区、人流集散地。 2010年开始，大型项目的迅速发展与地铁线路建设催动下， 区域性的居住人口开始往催优生活社区聚集靠拢。 逐渐形成具有规模的高素质人群居住区，同时亦加大了对城市商业的需求量。 现阶段城市正处于缓步稳健发展期，虽对商业体存在一定需求但不适宜大量开发。（非长期持有物业） 短期内未能支撑大型商业体 3 项目理解 项目四至 本案 5F厂房 4F厂房 4F厂房 大明街及大明厂 2F马溪市场 规划用地面积约：18900㎡（28.35亩） 净用地面积（按85%估算）：16065㎡（24.1亩） 地上计容面积（按容积率2.0估算）：32130㎡ 建筑密度（30%估算）：5670㎡ 沿街面宽（现场测量）：花港大道方向59M 岭东路方向65M 地块长度（现场测量）：300M 当地对商业需求日渐增大； 居民开始向往优质生活、期待优质社区； 土地拍卖量少、房地产项目短期开发量少； 商业步入萌芽期； 周边企业存有大量中产及外来务工人员； 市场反映 总结 项目应打造一定体量的有效聚集型商业； 商业部分不宜过大、2F以上商业销售难； 项目需要具备一定的质素； 市场缺乏中小户型； 4 开发构思 开发构思假想1：纯商业广场 地块对面虽为1公里范围以内最集中商业部分，且离未来9号线起始站仅1公里距离。商业具有一定的长线持有价值，但现时当地尚未具备支撑大型商业体经营运作的消费实力。 纯大型商业广场需要2-4年的培育期，作为外来开发商，不适宜大量资金堆积在一个项目。 大型商业首层商业销售难度不大，但二层以上商业将有较长时间的积压可能； 大型商业销售后续的经营是一个较大的难点，广告推广费用投入较大； 投资回报时间较长，风险较大。 开发构思假想2：底商业+酒店+写字楼 虽然具备一定商业氛围，但消费能力不足，暂时不适合大型商业发展； 纯大型商业需要2-4年的培育期，作为外来开发商，不适宜大量资金堆积在一个项目； 大型商业首层商业销售难度不大，但二层以上商业将有较长时间的积压可能； 大型商业销售后续的经营是一个较大的难点，广告推广费用投入较大； 酒店需要经营和守场，写字楼办