万科、龙湖等房企的容积率提升方法.docVIP

万科、龙湖等房企的容积率提升方法 浙大同创——专注、专业、领跑 容积率方法论 容积率=地上总建筑面积/可建设用地面积。 对于住户来说，容积率越低，居民的舒适度越高；容积率越高，人口密度就越大，内部规划变差、绿地少、道路窄，安防难度也加大。 对于开发商来说，容积率越低，开发商可用于回收资金的面积越少。 土地利润=（物业售价—单位面积开发成本）*物业参考容积率—单方土地成本 一般在土地拍卖时，容积率就已确定，因此无特殊情况，容积率应该做足。对于开发商来说，获取超额利润的方法，就在于容积率拆分及产品排布。  案例1：万科蓝山二期 从规划设计角度看，中国自古以来都是最善于设计高密度高品质居住产品的国家，从江南古镇院落到北京的四合院，均有密度高、空间感远大于实际的特性。  四栋别墅地上看为独栋效果，地上不连，通过地下车库连接四栋地下空间。 万科方法论：四连体合院式别墅提升容积率。 几栋别墅合围成一个庭院，各栋通过分户墙、平台连接，有效增加了土地的使用效率。  案例2：龙湖香醍漫步 1.0容积率下，别墅产品与洋房产品3：7，最大化实现项目价值。 别墅产品树立项目形象和价格平台，带动洋房的销售价格和速度，实现高利润追求。 赠送不计入销售面积的地下层，实现产品价值最大化； 示范区极致展示，成为别墅类产品销售的决定性因素。 龙湖方法论：通过产品策略提升陌生区域项目价值。 同时，充分合理的利用地下、半地下室等不计容空间，用于送面积。  案例3：昆山世茂蝶湖湾 仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅。 高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面； 对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区。 世茂方法论：将1.5的容积率拆分到极致。  案例4：深圳宏发领域 项目占地面积3.63万平米，总建筑面积16.8万平米，容积率4.63，分2期开发。包括写字楼、商务公寓、商业街、住宅等多种建筑形式，利用容易出高容积率的物业形态，帮助住宅消化容积率压力。 通过公寓产品的功能模糊化，扩大了客户群体覆盖面； 户型设计领先，其中小复式三房属于中心区独有明星产品，完全脱离竞争； 高附加值的赠送，成为吸引客户的重要手段； 打造集中式景观园林，弱化客户对高容积率项目的负面认知； 前广场万国旗+地面中英文标识+指示牌，充分体现CBD国际化价值。  宏发方法论：利用“功能转换”提升容积率。 增加可售的超高写字楼及部分商业街，减少超高层栋数，有利于改善项目容积率关系，增加商业物业后期溢价能力，提升住宅整体档次价值。 小结 曾经看过一份《总图研发心得》报告，开篇的定性之言这样说： 若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，那么总图阶段就已决定了总货值的80%。 若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图阶段就已将成本控制了50%。 而在总图研发中，以下七点必须重视： 用足指标、货值最大化、复制模块、配套用房最小化、赠绿规划和底层挖掘、控制地库、减少入口。 在传统的思维模式中，容积率越高利润越高，于是开发商们不断的要求提高容积率，不断的偷面积，不断的公关，惟容积率第一…… 篇幅有限，案例不多，但我们可以看出，在同一块土地上，容积率确定不能改变的条件下，开发商通过设计、建筑策划、市场研究等工作，有很大的空间打造自己的产品，提高产品的舒适度，使其适应市场，并使土地价值最大化