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房 地 产 开 发 的 沙 盘 设 计 房地产开发的沙盘设计 房地产即不动产，指的是土地及附着在土地的建筑物、构筑物和其他附属物等，与附着于其上的各种权益的总和。其主要分为房产和地产。 大家都知道，房地产开发前期介入者是开发商，而开发商首要工作是通过招投标的方式竞买土地；其次请勘察公司勘察地质情况；接着负责请设计公司设计一手商品房市场。最后开发商负责雇佣销售商代理团队做一手销售或者是开发商自己的销售部门或者是建成后者直接转卖给其他公司进行销售。因此，我们主要以房地产行业的开发商环节设计以下模拟沙盘。 功能设计 1.1、选址 作为一盈利为目的的开发商，选址是开发商获取盈利的重中之重。我们不仅要考虑低投入资本，还要考虑土地使用性质、建筑密度、容积率、所处的位置等。 土地的建筑密度和容积率越大，说明开发商出售的房屋的面积越大。选址所处的位置也直接影响开发商房屋的价格。我们可以把土地所处的位置分为一环、二环、三环。一环；是指市中心那一片土地、交通便利。二环；是指离市中心稍微远一点的土地、交通比较便利。三环；是指郊区旁边的土地、交通很不方便。 1.2、土地竞买（招标方式） 市土房局发出招标公告或邀请招标通知；索取资料、报名、交保证金；市土房局组织开标、验标、评标、，定标，并向中标者发出中标证明书；凭中标证明书与市土房局签订出让合同，按规定支付土地使用权出让金，申领《土地成交确认书》。 1.3、人才招聘 对于开发商而言，不仅拥有雄厚的经济实力，还需要有高端技术人才的支持。好的工程师会给企业带来无尽的财富，对公司的发展有着举足轻重的作用。除了幕后人才，企业还有着自身的精英建筑团队。 1.4、人才培训 在拥有强大的人才团队同时，我们也要与时俱进不断提高员工的专业技术和职业道德水平 。实行技能考核制度，做到每半年考核一次，对表现好的员工给予奖励和外出深造的机会，表现一般的留在原职，继续努力争取做到表现好，表现不好的加强培训或批评责令改正。 1.5项目设计 （1） 设立项目公司。母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下，按我国法律，不属于交易。 （2） 我们所开发的房产分四个项目，分别是经济适用房、商品房、高档别墅、写字楼。 1.6、设计工作 （1） 一般项目进行两阶段设计；初步设计和施工图设计。 （2） 技术上复杂且缺乏经验的进行三阶段设计；初步设计、技术设计和施工图设计。 （3） 各类设计，特别是初步设计和施工图设计需要审批。 1.7建筑准备阶段 作为开发商的我们建筑准备的第一阶段办理《建筑工程施工许可证》。第二就是图纸和技术交底。第三阶段审查施工组织设计、施工现场准备。 1.8、采购建筑材料 建筑材料的采购一般分为三种方式，第一种就是总包，即由施工单位进行采购。第二种，由开发商进行购买。第三种是由开发商指定某些品牌由施工方进行采购。但有经验的开发商，会自行选择部分外墙饰面材料供给施工方施工。 1.9、施工进度计划 （1） 施工总进度计划- - 施工准备、施工、设计供图、材料与设设备等的进度安排。 （2） 单位工程施工进度计划——各分部分项工程的进度安排。 （3） 作业进度计划——是施工进度计划的具体化、直接指导基层施工组进行施工活动。 2.0、相关财务设计 房地产行业开发商环节有关财务主要涉及现金、往来账务和核算，设计相关财务表格如下，现金流量表将在沙盘规则中列出。 利润表、资产负债表 年初 销售收入 + 直接成本 - 毛利 = 综合费用 - 支付利息前利润 = 财务收入/支出 - 额外收入/支出 = 税前利润 +/- 所得税 +/- 净利润 = 资产 年初 年末 负债+权益 年初 年末 固定资产 负债 土地和建筑 + 长期负债 + 机械设备 + 短期负债 + 总固定资产 = 应收债 + 流动资产 应交税 + 现金 + 总负债 = 应收款 + 权益 在建房 + 股东资本 + 成品房 + 利润留存 + 材料 + 年度净利 + 总流动资产 = 所有者权益 = 总资产 = 负债+权益 = 2.1竣工验收 房子建完开发商开始对房子的质量进行检验。 2.2 经营策略 房地产开发经营通常有四种：产品品牌策略、价格策略、促销策略和渠道策略。 房地产开发经营者在进行房地产产品开发经营的同时，有计划的设计塑造，并由社会公众通过房地产产品的品质和价值的认知而确立商标。 一般经营往往过多的依赖走低价路竞争，走低价路。其结果难以保证利润实现。房地产的开发建设